四城首批集中供地起始价高达2668亿 房企拿地资金迎大考

财联社（北京，记者 李洁）讯，距离自然资源部发布住宅用地供应分类调控文件，要求重点城市供地实现“两集中”近一个月后，部分城市陆续公布了宅地集中出让细则。

3月31日晚间，北京市规划和自然资源委员会与市住建委联合发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告，本次共推出30宗地块，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，起拍价总额高达1035.81亿元。

“北京此次集中供地在区域供应结构均衡化发展、土地供应规模及土地出让方式上都做出了综合性考量，真正落地实施了房地联动、一地一策机制，从供、销两端实现联动引导。该举措将在一定程度遏制非理性拿地行为。”中指研究院北京公司研究副总监李益峰表示。

除北京外，广州、天津、无锡也公布了2021年土地招拍挂首批集中供地名单，据财联社记者不完全统计，上述四个城市首批集中供地的挂牌起始价约为2668亿元。业内人士表示，上海、深圳等地的集中供地名单也在准备中，预计不久后将公布。

北京公布首批集中供地名单

备受关注的“集中供地”政策，开始在几个热点城市陆续落地。

北京规划和自然资源委员会发布的《关于北京市2021年度商品住宅用地供应时序安排的公告》显示，2021年北京将于3月、7月、11月左右，分三批次发布商品住宅用地出让公告。

而北京本年度第一批集中供地的名单，也一并发布。据悉，北京首批供地共计30宗住宅用地，其中29宗挂牌，1宗招标；除招标的住宅用地外，其余地块将全部在5月8日现场集中竞价。

“从供应数量上，2018年到2020年这几年，北京每年供应的经营性地块大概65宗左右，而今年一季度就供应了31宗经营性用地，占去年供应量的近一半。此外，今年的土地供应分三次集中推出，预计今年的宅地块供应量将高于去年。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。

据贝壳研究院统计，北京今年首批计划出让住宅用地主要分布在朝阳区、大兴区、通州区，这三个区计划出让规划建筑面积在全市占比，分别为25.3%、19.0%、15.3%。

从北京此次集中供地的地块性质来看，公租房的供应量明显上升，此次供应的土地中，有一半将采用竞配建“公共租赁住房”面积的交易方式。

“房地产调控是系统工程，从‘三道红线’控制企业负债，再到土地集中供应，都对房企资金提出更高的要求。调控同时在几方面发力，房企将面临不小的考验。”一家总部在北京的房企高层告诉财联社记者。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，此次集中供地中47%的地块起始楼面价高于均值，是否会带来楼面价格上涨，值得关注。

从计划来看，北京挂牌29宗住宅用地综合住宅部分楼面价为3.3万元/平方米；而2020年全年北京住宅用地平均成交楼面价，约2.8万元/平米。

对此，合硕地产机构首席分析师郭毅指出，这与首批推出的地块当中，优质地块较多有关。

“其中一些优质地块，此前就引发了众多房企相当高的关注度，因而预计这些地块成交的溢价率不会很低。但总体来讲，土地市场的热度会因为集中供地而有所降低和分散。”郭毅在接受记者采访时说。

在王小嫱看来，北京本次的土地集中供应呼应了土地精准分类调控，促使开发商理性拿地。“房企结合自身财务状况谨慎拿地，一方面缩小了优质地块竞争的激烈度，有利于房地产市场的稳定发展。其次，本次供应的地块区位相对优越，也弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。”王小嫱说。

李益峰认为，北京的此次集中供地，综合运用了设定地价上限、竞共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等一系列土地出让方式，意在落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

“这标志着北京房地产行业调控向精细化管控发展，将对土地市场和商品房市场产生深远影响。”李益峰补充道。

高杠杆企业将面临拿地压力

据悉，被要求实行集中供地的22个城市里，有4个是一线城市，18个是重点二线城市。

记者了解到，目前多个城市在推进集中供地计划相关安排，已有五个城市明确公布了今年首批集中供地的出让细则，其中四个城市公布了首批集中供地挂牌起始价。

除北京外，天津市规划和自然资源局也在3月31日晚间公布了“两集中”首批供地文件。文件显示，天津2021年计划分3、6、9月三批挂牌。此次集中挂牌58宗住宅用地，拟出让土地面积合计约375.5万平方米，挂牌起始总价约502.9亿元。首批58宗地块将于5月10日至14日五天期间，依次成交。

而首个落实集中供地新政的城市是广州。3月26日广州市规划和自然资源局公布了国有土地使用权网上挂牌出让公告，广州将转让48宗土地使用权，总用地面积超393万平方米，挂牌总价超901亿元，竞价开始时间为4月26日。

继广州之后，3月29日，无锡发布了首批集中出让土地名单，共16幅地块，共计94.93万平方米，土地出让金起始总价约227.731亿元，将于4月28日以挂牌方式出让。

此外，杭州市规划和自然资源局也在3月27日发布了今年第一批国有建设用地使用权出让信息预告，共57宗住宅地块，出让面积约4533亩，合计总建筑面积约757万平方米。杭州拟定于4月、6月、12月，分三次集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让。

就集中供地对房企的影响，大发地产董事长葛一暘认为，集中供地是对企业综合能力的一次全面PK。万科董事会主席郁亮则在业绩会上表示，这对房企资金的弹性提出了很高要求，如果房企在资金方面弹性不足，在面对集中供地时会遇到很大压力。

保利置业董事总经理王健指出，由于供地较集中，房企短期之内要调动较大资金，储备相应的银行信贷，这将对房企财务及综合实力提出考验。

不过，也有房企高层表示，集中供地政策对整个行业是一个利好，一方面加大了土地供应量，并且土地市场信息得以充分披露，可以令房企对当地市场做出更准确的判断。

“集中供地政策对高杠杆公司或中小公司可能会有一些压力，对优质房企来说，应该是利好。”龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上说。

多位房企高层认为，22个城市推行集中供地，将影响企业的供货节奏。在22个城市里布局较多，或者单个城市占比较高的房企，影响会较大，而对于集团化、全国化布局的企业，影响相对较小。

集中供地规则之下，房企将如何应对？对此，越秀地产董事长林昭远表示，将加强拿地前对市场、地块的研判力度，以减少在人力、对资金方面的压力。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，面对一二线城市拿地高门槛、高成本以及集中供地政策的推进，房企间通过合作模式开拓市场的频率将加大，独立拿地开发的难度则会进一步提高。