房地产税将出台？专家：热点城市或对二套及以上住房开征

5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

05月06日，财政部党组书记刘昆在提到完善现代税收制度时表示，健全直接税体系，逐步提高直接税比重，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

年初，在“十四五”财税改革展望中，这一提法是加快房地产税立法，适当提升保有环节税负，同时按照“房住不炒”的总体要求，解决好大城市住房突出问题。

房地产税改革被提及的次数明显增多，业内认为，这是向社会释放房地产税开征的信号，那么，距离房地产税出台究竟还有多远呢？

房地产税加速？

“现在看，房地产税需要加速。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房产税有明确的推进路径，即按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，疫情后，房价加速上涨的同时，房产对贫富分化的推动作用明显扩大，高档商品住宅价格上涨的更快，迫切需要用税收手段来调节。

李宇嘉认为，目前，我国居民收入不平等主要是以房产为代表的资产收入上的不平等，非工资收入不平等。更重要的是，税收的功能，除了组织财政收入之外，更重要的就是调节收入差距，国际上普遍存在的调节收入差距的“四大利器”，个人所得税、资本利得税、遗产税和不动产税，我国基本缺失。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，目前房地产税的法理基础、技术手段并不存在多大的挑战，只是在中美贸易战、新冠疫情等诸多国内外重大事件的挑战中，难以找到一个合适的时机出台，保证政策出台之后不会对市场预期造成过大的冲击。

“房地产税是当前打破僵局的应对之策。”许小乐表示，今天的局面是几对博弈，一是金融提振实体经济与防止资金流向房地产的博弈，靠行政管控的方式难以根本切断；二是防止房价上涨与土地收益之间的博弈；三是居民买房投资与租赁发展不足的博弈，持有成本越低，出租意愿越低，投资房产意愿越强，长期形成坚固的租购偏好难以破局。

许小乐认为，房地产税的出台，一方面直接增加地方税收来源，尽管难以替代土地出让，但这是未来必然趋势。另一方面，提高居民持有成本，降低炒房动因，降低房地产对金融资源的吸引力，并提高存量房源出租意愿。他强调，房地产税是打破目前房地产市场僵局的关键一步，更是“两多一并”住房体系的重大制度支柱。

至于开征房地产税可能存在的挑战，许小乐认为主要是房价资产价格的不断上涨带来税收成本提高，以及对家庭住房拥有情况的了解不充分。实际上，随着房价与居民债务的螺旋上升，越往后，土地价格和房价与居民实际收入水平越背离，税收越来越体现在对资产价格征税，从而令居民的实际支付压力陡然提升。

房地产税若出台能否降低房价？

至于房地产税出台会对市场产生什么影响，许小乐表示，房地产税一定会遵循稳妥推进，首先是扩大试点城市，总结上海和重庆试点经验，进一步优化征收方式，在房价上涨压力较大的城市扩大试点。

许小乐表示，前期，深圳开始实行二手房官方指导价，本质上属于政府评估价，这为房地产税基的确定做了前期探索。目前短期的结果是，二手房交易陷入观望，交易量下降，房价保持稳定。

李宇嘉估计,热点城市会加快本地实施方案研究，对二套及以上住房、超面积住房开启征。他认为，我国会参考国际房产税共性的制度安排，比如，对低收入、孤寡家庭等弱势群体税收优惠，对首套房或一定面积免税，改善型住房低税率。其次，会通过评估价打折，房价上涨时降低税率，将税收支出占居民收入之比控制在一定幅度，控制税负。

许小乐表示，房地产税出台，短期会让市场供需关系进行一次重构，主要是多套房业主根据自身的支付成本进行评估，短期可能会有部分房源出手，存在一次脉冲效应，业主降价出售会导致价格短期下行，冲击大小取决于家庭住房拥有情况。

许小乐进一步表示，一些需求比较旺盛的城市，供给端的冲击很快会被需求端消化，房地产价格变为卖方的定价加上税收，而卖方的定价是否会上涨，仍然取决于城市市场的供需关系。