“集中供地”第一回合:哪些房企占尽风骚?

从“涓涓细流”到“放量出让”，集中供地成为今年地产圈的重磅性改革。

随着各地首轮试水相继结束，土地供给侧变革初步效果如何，已逐渐浮出水面。土拍热度是否被抑制?哪些房企大秀肌肉、哪些低调收场?这其中，既有符合业内预测的走向，也有意想不到的微妙变化在发生。

综合各大机构数据可见，在这轮厮杀中表现突出的，多为资金实力雄厚的规模房企及央企，保利发展、融创中国、招商蛇口、万科等龙头各领风骚。“这与我们最初的研判一致，强者更强、弱者更弱。”某TOP5房企人士称。

不过，首轮集中供地的整体热度，还是超出了业内预期。

年初新规刚流出时，有龙头房企人士曾告诉第一财经，集中供地对房企资金要求高，可降低抢地热度。但在实际土拍中，初次试水的紧张感与焦虑感在房企间蔓延，优质地块热度不减，各能级城市地价也全线上涨。

是拿地冲规模、还是谨慎保利润，成为房企必须回答的终极命题。业内认为，从当下市场热度看，冲击规模仍是很多企业的核心诉求。不过，首轮试水结束后，各地或会完善土拍规则，届时市场热度有望降温。

房企的理性与赌博

今年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，将对22个重点城市住宅用地供应实行“两集中”新政。其中，包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门等18个二线城市。

4月15日，长春首次试水，最终平淡首场。在此后的74天内，加上长春已有21个城市首轮土拍收官，总土地成交金额高达9699亿元。若不考虑明日揭牌的武汉加油站地块，22个重点城市首轮集中土拍收金高达10487亿。

在这场土拍盛宴中，有人放手一搏，也有人理性观望。不过，中小房企未能像新规初衷所料，避开大房企直接竞争、获得更多土地开发机会。相反，规模房企、尤其是国企央企，仍是行业新规则下的最强“猎手”。

克而瑞数据显示，截至6月10日，TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅地块，占全部地块的比重超四成，国企、央企等龙头更是竞争中的头号玩家。从拿地幅数看，期内融创拿地总量达41宗，排名第一。

(数据及图片来源:克而瑞地产研究中心)

从新增货值看，前五月保利发展位列行业第一，全口径新增货值高达1801亿元，融创中国全口径新增货值位居第二，达1620亿元，招商蛇口、万科、华润置地同样在1500亿以上。

作为央企地产龙头，保利在集中供地中出手频繁，如在上海以总价105.13亿元夺得上海静安区灵石社区地块。据管理层在股东大会上披露，今年保利计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元，较去年上调后同比涨17.9%。

受累高价地块、去年利润承压的招商蛇口，今年未放慢抢地的步伐，前五月拿地金额高达638亿元，位居行业第二，其中不乏溢价率达130%的重庆地块。同期，该集团实现签约销售金额1327亿元，居行业第七。

据其管理层表示，溢价率并不是唯一指标，最终要看土地跟房价的关系。招商在拿地时，系按照一城一策战略认真测算后，在资源好、市场好的城市优先投资。同时近五年来，通过综合发展拿地已占土储的35%。

出现在4城前5月拿地总额10强榜中的华润置地，拿地力度也颇为激进。譬如，以封顶价111.61亿获杭州未来科技城地块，21.28亿元+配建2.34万平方米摘广州宅地，溢价106.72%摘佛山顺德陈村TOD商住地。

在近日股东大会上，华润管理层对此回应称，集团不会过于盲目，始终围绕核心城市进行布局。“土地市场现在分化比较严重，热点地区、城市地价贵，开发回报比较低，这种项目华润置地基本不会特别冲动。”

相较而言，龙湖、中海等企业则较为谨慎，对利润率的把控也更为严苛。据悉，龙湖在拿地上坚持毛利率在25%左右，净利润率10%以上。不过，具体到各个地块，热点城市如重庆溢价率仍较高，非热点城市则不然。

与上述龙头主动出击不同，“三道红线”之下，资金紧张的房企拿地与否则是身不由己。富力地产低调拿了一宗，泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展则在集中土拍中销声匿迹，中国恒大前五月新增货值仅151亿元。