半月进场6家 7月物企上市迎来新热潮

7月物企赴港上市潮迎来了热度高峰。

截至7月16日，中骏商管、朗诗绿色、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活6家物企相继登陆港交所。半个月上市6家物企，占2021年截至目前上市的60%。

此轮热潮中，企业均于1、2月递表，除融信服务外，其余都是首次递表，上市进程较为顺利，而融信服务虽为二次递表，但在递表后仅一个月就通过了聆讯，赶上7月上市小高潮。

据界面新闻统计，这一波赴港上市潮中的物企在管面积较小，均在1000-2500万平方米之间，规模上基本都属中小物企，但均有母公司及关联方的扶持。除康桥悦生活母公司康桥集团未上市外，其余5家母公司均为港股上市公司。

界面新闻整理 数据来源：披露易、Choice

上市首日的股价表现在某种程度上体现了资本市场的态度。

7月16日，融信服务与康桥悦生活同时挂牌上市，双双开盘即破发。相对而言，融信服务的股价收涨0.41%，重新回正。而7月2日上市的中骏商管首日股价涨幅为8.11%，朗诗绿色涨幅达41.51%，领悦服务、德信服务则皆以发行价收盘。

市场仍在变化中，从较长时间线来看，自上市截至7月19日收盘，中骏商管涨12.16%，朗诗绿色生活微涨0.63%，康桥悦生活自上市来连跌两天，跌幅2.17%，其余三家基本持平。

物企估值的分化仍在持续，据东财Choice数据显示，截至7月19日收盘，中骏商管市盈率为45.4倍，在2021年上市的物企中估值最高，总市值达83亿元。其它五家市盈率在15倍至27倍区间，总市值在10亿至31亿区间。

从市场总体数据来看，因物业行业低风险、轻资产等特点，物管股保持着在港股市场一向的高估值水准，也远高于对应的母公司开发商。

截至7月19日统计，中骏集团控股市盈率为2.92，中骏商管比其高出15倍，而朗诗地产的市盈率跌至-23.7，与其本身利润大幅下滑，且目前剔除合约资产负债率这一项尚未降至红线以下有关，而同日，朗诗绿色服务生活的市盈率却能达到16。

市场对此波物业股整体反应平淡，原因是多样的。主要是因为这些公司在管规模体量小，二则是有着中小型物企的通病：对地域、母公司的依赖严重。三是盈利模式单一，主要依靠“老三样”，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，特别是融信服务、领悦服务、德信服务及康桥悦生活四家公司。

相比资本市场已经展开规模角逐的一众物企同行，中小物业吸引资本的方式，必定是以多元的发展战略，勾画出较为长远的投资前景。

除了背靠刚于2020年实现销售千亿目标的中骏集团，中骏商管重仓“商管”的战略也被市场看好。其商业物业部分的服务主要包括基本商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务。截至2020年12月31日，商业物业管理仅有6.1%的在管建筑面积及12.0%的签约建筑面积为商业物业，但该类物管服务毛利占公司总毛利的61.7%，近三年占比持续上升。

与此同时，中骏商管在管商业物业分布较广，大多集中在东部发达沿海地区，营收较为稳定，结合近年来核心商圈稀缺的商业地产物业估值不断走高，更进一步为其提供了穿越周期的能力。

同属小型物企的朗诗绿色生活，以其绿色建筑的概念受市场关注，在以上市43.08%涨幅创下年内物业股上市首日最高涨幅纪录，随后的两周内走出了大滑坡的趋势。随着7月16日全国碳市场正式开市，绿色概念再被炒热，朗诗绿色生活也获得了两日连涨。

但无论是中骏商管还是朗诗绿色生活，母公司依赖症均难解，除了其各自的发展策略外，扩大规模仍然是主要发展路径。

截至目前，港交所已上市的物业企业数量已经达到49家，而已递表等待上市的企业数量为22家。

其中不乏在管面积达到1.14亿平方米的第三方物业服务企业长城物业，世纪金源服务等大型物业。排队中更多的是中小型物业甚至一些“蚊型物企”，比如德商产投服务与明宇商业，在管面积分别为390万平方米和280万平方米。

按当前趋势，物企上市潮仍在继续。观点指数研究院预计，截至年底会有超过30家物业服务企业递表，而上市物企数量届时将有望突破60家。

资本市场能使物业服务企业获得更多资金去拓展业务，但能否成功上市，并受到市场青睐，脱离“破发”魔咒，对中小型物企来说仍存在诸多的困难。

来源：界面新闻