上海出台房贷重磅新规 以“三价就低”审批贷款额度

上海二手房核验价已传导至房贷环节！

8月6日，中介机构人士向中国证券报记者表示，上海市房管局当日召开工作通报沟通会，8月6日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

另有银行从业人士告诉中国证券报记者，早在上个星期，沪上某几家银行已进行系统停机升级改造，以对接房产交易中心核验价系统。目前，上海房屋状况信息中心相关系统已经开通。

2021年以来的上海楼市各领域新政策已日趋完善：推出并完善一手房积分摇号制满足符合条件的刚需购房者，二手房实施价格核验体系并配套“三价就低”原则审批贷款额度降低楼市杠杆，法拍房实施限购补上限购政策“漏洞”，房贷利率抬升为市场降温。

上海房贷新标准

8月6日，市场消息称，6日起购房者申请贷款时，将从合同网签价、涉税评估价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款额度审批标准。多家中介机构从业人员向中国证券报记者确认该消息属实。

中国证券报记者获悉，8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会。会议要求各银行审核贷款金额以“三价就低”原则，房地产经纪机构要对客户做好告知。

现在二手房过户之前都需要做网签，也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同，合同网签价也就是在房管局系统里体现的成交价格，由卖家与买家商定而成。涉税评估价主要是由房产交易中心自动评估，也叫交易中心核验价，所缴纳的税费都是以该核验价格为准。银行评估价则是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，三价取低作为贷款标准，有利于管控二手房市场热，进一步挤压投资客的空间，同时有助于银行规避楼市波动，抵押物价值缩水的风险。

卢文曦指出，以往的市场上，有个别投资客有意购买市场价低但银行评估价高的房产，比如实际交易额为200万，但是银行评估价为230万，此举可以获得更多银行贷款、降低实际首付比例，这在一定程度上助推了楼市热度，同时使得银行抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低。“三价就低”原则下，这一现象将很难存在。

上海楼市政策日趋完善

2021年以来，上海多次出台楼市新政，一手房推出并完善积分摇号制、二手房实施价格核验体系并配套“三价就低”审批贷款额度、辅以法拍房限购和房贷利率抬升等多项政策，政策体系日趋完善。

一手房方面，上海今年推出新房摇号新规，并加以完善。

2021年初，上海新房摇号新规正式实施。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30％的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。

该新规在热门楼盘摇号中出现“漏洞”。据中国证券报此前报道，上半年上海多个性价比较高的新楼盘积分门槛特别高，对应的社保月份多达200个月，年轻的刚需客户群体多数难以达标。据记者了解，很多买家通过直系亲属间的房屋赠与，以较低的手续成本转移房产，让某一家庭成员变成名下无房，获得积分高。

7月23日，这一“漏洞”被补上。当日，上海市房管局发文，自7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。市场人士认为，随着该政策实施，上海楼市“打新”热有望进一步降温，第四批新盘上市后，触发积分制的项目数量将减少。

二手房方面，上海循序推出二手房价格核验制度和二手房“三价就低”贷款额度审批原则。

上海自去年12月开始加码对二手房市场的价格管控。2020年12月15日起，上海二手房交易过程中新增房源核验环节，每套房源将会有专属的核验编号和二维码，核验通过才能挂牌。2021年3月，上海市房管局再次通知强调严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。根据2021年7月9日上海市房管局二手住房房源挂牌管理会议精神，7月19日起，上海房产交易中心对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，即日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。至此，上海二手房从房源价格到贷款额度审批形成新的体系。

法拍房方面，上海年初正式将法拍房纳入限购范围，法拍房市场热度趋冷。

2021年1月底，上海法拍房实施限购政策，购买法拍房同样需要符合上海购房条件要求。2月份市场因政策调整，很多法拍房下架，叠加市场观望情绪浓厚，法拍房市场骤冷。即使3月房源陆续恢复上架后，市场竞拍次数、成交量、成交率均显著不及往年。在非核心区域，每平米成交价在一万元左右甚至不足万元的情况频繁出现，其中不乏中环附近的地铁口物业。

贷款利率方面，上海近期对房贷利率进行调升。7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从4.65％调整至5％，二套房贷利率从5.25％上调至5.7％，新规于24日零时开始实行。8月5日，上海市房地产交易中心公告称，按工作实施方案，对7月23日之前（含7月23日）已完成一手住房认购、且选定房源的购房人，申请个人住房贷款按照调整前的政策执行。

以上多项新政的实施，使得近期的上海楼市明显降温。数据显示，7月份上海全市共成交二手房2.4万套，环比下降15％，同比下降16％；成交金额819亿元，环比下降13％，同比下降15％。