中信证券预测上海,重庆,深圳,海南将成为首批房地产税试点征收区域

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，房地产税区域试点政策料将与近期落地。

中信证券研报指出，未来房地产税试点政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整税率、设置房产市值评估比例、首套房免征与人均免征面积等。房地产税试点工作预计将采用一次授权、分批执行的思路推进。

试点城市将考虑全国区域统筹布局，名单或将与今年年底公布，而征收工作预计将分批次落地，上海、重庆、深圳、海南料将成为首批试点征收区域。而若后续开展全国性房地产税立法与征收工作，假设房产市值评估比例为70％，预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元，难以替代土地出让收入。

中信证券研报指出，此前我国持有环节的房地产税仅在沪渝两地小范围试点，由于新老划断等制度设计原因征缴力度过低，难以达到房地产长效机制的要求。

一般狭义的房地产税指保有环节的房地产税，目前仅上海和重庆两市在2011年启动了改革试点。重庆房地产税征收对象主要是独栋住宅与新购高档住房，免征面积分别高达每户180/100平方米，应税税率为0.5％-1.2％。

2020年上海/重庆房地产税分别仅199亿/72亿元，占地方总税收比重仅3.4％/5％。而房地产税收入包含相当大比例的经营性房屋房地产税收入，个人住房房地产税收入占比实际更低。沪渝两地试点效果十分有限，一方面房地产税收入规模小，远不足以作为地方的主体税种；另一方面政策对房价影响并不显著。

此前沪渝两地房地产税试点政策存在一定制度缺陷，《决定》要求国务院及时总结试点经验，其缺陷或是未来政策改革方向。沪渝两地房地产税征收效果不及预期的根本原因，是试点政策存在一定制度缺陷：

征管制度不完善：试点房地产税征收主要依靠纳税人自行申报，两地尚未出现针对偷逃税现象的处罚案例，房地产税试点征收本质上旨在制度宣传与形成共识。

征税税基较窄的同时税率较低：为了减轻纳税人的抵触情绪，同时减少征管成本，上海市主要针对新购买房屋征税，而重庆市主要针对别墅和高档公寓征税，开征范围有限。税率方面，上海市设置0.6％和0.4％两档税率，但同时按照市场价格的70％征收，实际税率仅0.42％和0.28％。重庆采用0.5％、1％、1.2％三档税率，但实际上大部分情况下执行税率仅0.5％。

免征范围过大：重庆市独栋住宅每户免税180平方米、上海市仅对新购住房征收房地产税，且在首套房免征的基础上设置60平方米的人均免征面积，大部分家庭的个人住房均免于征税。

中信证券研报指出，预计后续试点政策改革思路将主要包括完善征管制度、取消新老划断以拓宽税基、适度调整税率、设置市值评估比例、设置首套房免征与人均免征面积等。

完善征管制度：加强偷逃税处罚以减少应缴未缴，让居民更多感受到“持有税”的影响。

适度拓宽税基：预计取消包括“新老划断”与仅针对高档房等征缴限制，适度扩大征缴范围，稳步分批将房地产税征缴推广到全部城镇居民住房。

适度调整税率：预计整体税率或设置于0.2％至1％之间。房地产税是重要的地方税种，地方政府或将拥有自主确定税率的权限。预计各地方政府将结合本地区经济、房地产市场现状，针对性地在0.2％~1％范围内确定其征收税率。

市值评估比例：参考美国、日本、英国等国经验，全国房地产税预计将以房地产评估价值作为纳税税基。而考虑到地方政府已经在土地出让环节对房产进行过费用征缴，且民用住宅土地有70年的使用年限，预计房地产税价值评估环节将设置一定的折扣比例。参考此前试点政策，上海市房地产税按照应税住房市场交易价格的70％来计算缴纳。预计后续全国房地产税征收也将设置50％-70％的房产市值评估比例。

设置豁免政策：预计房地产税征收仍将设置首套房免征政策，同时设置人均免征面积，保障居民基本住房需求。2019年，城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，预计后续试点初期或设置40-60平方米的人均免征面积。

来源：财联社