成都广州预售资金监管“松口” 三类城市或将跟进

11月23日，成都发布关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知，涉及房地产部分共四项措施，其中明确提高预售资金监管使用效率。并强调增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，成为当前全国首个明确加大房贷投放的城市，释放出积极信号，尤其是在市场下行压力之下，无疑为行业注入一剂“强心剂”。

更早之前，11月17日，广州印发《广州市房屋交易监督管理办法》，其中对商品房预售款使用额度及留存比例也进行了调整。

实际上，11月以来，北京、重庆等多个城市进一步强化预售资金监管，尤其伴随着按揭松动，预售资金监管强化，房企流动性危机将进一步加剧。而成都、广州逆势放松预售资金监管，在提振市场信心的同时，通过缓解房企资金压力，以保证正常交付，维护住房消费者合法权益，避免房企爆雷衍生出更大的系统性危机，但并不意味着房地产调控政策的本质转向，房企仍需做好苦熬“寒冬”的准备，多渠道展开“自救”。

纡困背后“保交付”意图明显

成都此轮新政明确放松对楼盘项目的预售资金监管限制，为房企“减负”意图明显。

具体来看，企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度；在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%，同时，规范区(市)县节点支取审核流程，进一步压缩办理时限，5个工作日内完成审核。

而此前，广州曾调低了处于不同工程进度的留存比例，项目封顶前，封顶后、排栅未拆除前和拆除排栅后的留存比例分别降低至累积核准使用预售款的8%，6%和3%，较之前分别降低了2个、4个和2个百分点。

放松对预售资金的监管，调低处于不同工程进度的留存比例，是两大城市政策的共同特征。

值得注意的是，成都此轮还出台协调金融机构加大支持力度的政策内容，比如，增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，给予重点企业开发贷展期、降息等配套措施。

楼市行情转淡，市场持续下行的大背景下，对于预售资金监管放松和协调金融机构加大支持力度是对房企“纾困”的重要措施，同时也符合央行提出的“两个维护”的要求，核心逻辑是维护房地产市场平稳健康发展，力保交付，避免项目烂尾，防止房企因资金断裂而衍生出更大的系统性危机。

表：成都、广州预售资金监管调整情况

数据来源：公开资料，CRIC整理

放松监管将缓解房企资金压力

预售资金的监管放松无疑于为房企注入一针“强心剂”，尤其是在市场行情转冷背景下，销售去化已属不易，如果继续面临严苛的预售资金监管，房企的日子也将更加难熬。

目前，房企的资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。而定金及预收款和自筹资金占比均超过30%，随着近年来企业对销售回款的依赖度持续提升，定金及预收款占比反超自筹资金，成为房企最为重要的资金渠道来源。

国家统计局数据显示，2021年1-10月房地产开发企业到位资金16.7万亿元，其中，定金及预收款达6.2万亿元，占比达37.2%，较2020年末增加2.8个百分点。而自筹资金仅5.3万亿元，占比为31.6%，较2020年末减少1.2个百分点。