万科郁亮检讨净利润下降:公司未能坚决摆脱高增长惯性

3月30日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）公布2021年年报数据。年报显示，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

检讨净利润下降，今年采取行动实现企稳回升

万科董事会主席郁亮在2021年报《致股东》中“对净利润下降的检讨”中写道：净利润指标相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距。净利润下降可归结为毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值三方面，其中毛利率下降是主要影响因子，2021年扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，计提资产减值35.3亿元，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

郁亮还提到，从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。去年，受外部环境变化和公司自身因素影响，开发业务毛利总额同比减少189亿元。近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

郁亮称，2021年的业绩表现，对于万科是一次警醒。2022年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。同时，公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。

全年销售额6277.8亿元，新获取项目148个

从开发业务的具体表现来看，年报显示，2021年万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。所销售的产品中，住宅占 86.4%，商办占9.7%，其它配套占3.9%。

2021年万科在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等20个城市位列第一，在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等18个城市排名第二，在广州、杭州、重庆、哈尔滨等城市排名第三。

按照数据，万科房地产开发及相关配套业务收入4264.8亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为 26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7.00%。2021年万科实现房地产开发业务结算面积3116.5万平方米，同比增长7.9%，实现结算收入 4022.7亿元，同比增长6.6%；结算毛利率为23.0%（扣除税金及附加后为17.8%）。

投资拿地方面，2021年万科获取新项目148个，总规划计容建筑面积2667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1901.4万平方米，权益地价总额约1401.5亿元，新增项目平均地价为6942元/平方米。

截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约10367.0万平方米，权益计容建筑面积约6428.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4521.7万平方米，权益计容建筑面积约2910.1万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约534.7万平方米。

万物云实现营收240亿元，泊寓营收28.9亿元

从万科的非开发业务来看，各项业务均有所发展。

物业服务方面，万物云在2021年的收入首次超过200亿元。按照年报数据，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%。2021年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38%。

截至2021年底，万物云在管第三方住宅项目数量达1605个，占万科企业股份有限公司2021年度报告18在管住宅项目的56.9%；在管第三方商企项目数量达1319个，占在管商企项目的84.0%。

值得一提的是，同日，万科发布的《关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告》中显示，公司收到证监会出具的行政许可受理函。中国证监会对万物云提交的关于境外首次公开发行股份的申请材料，经审查符合法定形式，决定对该行政许可申请予以受理。万物云将适时向香港联交所提交上市申请。

租赁住宅方面，旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。报告期内租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。报告期内，泊寓新获取房间2.76万间，净新增开业1.71万间。截至2021年底，共运营管理长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间，业务布局全国33个城市。泊寓已开业项目的年均出租率95.3%。

商业开发与运营方面，商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长 20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比收入增长12.1%，整体出租率95.3%。

拟派发分红112.8亿元，3个月内择机回购A股股份

在年报发布的同日，万科还发布了回购方案和分红派息预案。

按照万科公告，万科拟以自筹资金在回购股份价格不超过18.27元/股的条件下回购公司股份。回购金额不超过25亿元，不低于20亿元。并自董事会审议通过回购股份方案之日起3个月内择机开展回购。

同时，万科还发布了公司董事、高级管理人员增持公司A股股份计划的公告，万科董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭计划自公告之日起6个月内，增持公司A股股票，合计增持金额将不低于2000万元（即每人各自在2021年度从公司获取的税后现金报酬总额），增持价格不超过18.27元/股。

分红派息预案显示分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。

财务状况方面，年报显示，万科“三道红线”指标符合“绿档”要求。净负债率 29.7%；有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至 78%。报告期末货币资金1493.5亿元。货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5 倍，较2020年末提升约0.2倍。截至2021年年末，万科存量融资的综合融资成本为4.11%。

来源：澎湃新闻