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下半年楼市怎么走?专家详解“六个关键词”

来源:每日经济新闻 更新时间:2022年07月03日 【字体:

2022年已然过半。

上半年,房地产市场经历了太多“周期之外”的波折,令原本就处于下行趋势的市场更加迷雾笼罩。尤其受疫情反复影响,使得本就低迷的房地产市场“雪上加霜”。4-5月各地密集松绑政策稳定楼市,使得市场整体供求开始有了复苏征兆。

与此同时,在市场低迷的背景下,房企的营销自救也从以价换量升级为各类“花式促销”,从河南房企首推的用小麦、大蒜抵首付,再到近日江苏房企推出的以西瓜、水蜜桃抵房款,无不体现出房企对于销售回暖的期待。

不过,随着上海和北京疫情得到有效控制,各地宽松政策效果的逐渐显现,也为楼市上下半年划出了一条比较明确的分界线。6月中下旬,多个城市的楼市成交已现整体上扬,二手房交易预期从底部回升,市场再次充满了积极预期。

下半年,房地产市场怎么走?我们通过6个关键词进行解读。

关键词1:楼市政策

各地已出台400余次政策,下半年将进一步松绑

截至目前,今年全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,政策出台频次超400次。在纾困房地产企业层面,政策围绕优化限价、调整预售资金监管办法等展开;对于支持合理购房需求,多地政策手段多样,包括支持多孩家庭购房需求、优化限购、放松限贷,以及取消限售等。

仅6月份以来,就有70余城因城施策出台政策超过100次。优化政策逐渐在购房补贴、增发房票等方面陆续加码。如九江市对中心城区购买家庭唯一一套新建商品住房的家庭或个人,给予300元/平方米、500元/平方米、200元/平方米等的补贴标准;湖北省咸宁市宣布在城区购买新建商品房最高可以获得10万元财政补贴;中山市则拿出了购房消费券政策,用于购置家装产品、家具等;佛山三水区阶段性推出购买商品住房,1万-2万元不等的消费券。

下半年楼市怎么走?专家详解“六个关键词”

来源:中指研究院

值得注意的是,三四线城市政策调整得轰轰烈烈,但一线城市中除了广州限购政策微调外,北京、上海、深圳的相关政策均未出现大的松动。

对此,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静6月30日下午书面回复《每日新闻记者》记者表示,今年以来,在中央“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下,各地积极结合自身情况出台相关调控措施。近两个月因城施策节奏明显加快,政策内容向限购、限贷等方面延伸,城市明显向二线城市扩围。

“热点一二线城市需求较为旺盛,因此政策调控优化较为谨慎;普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大,政策调控频次高于热点一二线城市,但市场对调控措施优化的敏感性弱,政策效果不明显。”

 

下半年楼市怎么走?专家详解“六个关键词”


2022年1-5月各地楼市松绑政策类型 来源:中指研究院

对于下半年的政策走向,陈文静预计,从政策趋势来看,“房住不炒”底线思维下各地因城施策或将进一步松绑。其中,一线城市政策预计继续以微调为主;二线城市多通过亲属投靠、多孩家庭、租赁置换等方式增加户籍家庭限购套数,非户籍家庭通过缩短、补缴社保或个税年限精准激活有效需求,同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间;多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购。

“从供给端来看,预计下半年各地将继续优化调整预售资金监管政策,更好地为企业补充资金流动性,提高预售资金使用效率。另外,降低企业交易税费,减轻企业资金压力亦是政策发力方向。”

关键词2:新房市场

6月成交上扬,下半年市场有望企稳回升

上半年房地产市场经历了从下行加剧到筑底趋稳的过程。国家统计局数据显示,1-2月商品房销售面积和金额分别同比下降9.6%和19.3%,增速降至近7年次低;4月房地产行业销售与投资双双进入负增长;5月行业主要指标开始改善,单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%,市场信心开始恢复。

下半年楼市怎么走?专家详解“六个关键词”

进入6月份以来,楼市成交开始回暖。据中指研究数据,6月一线城市成交量整体环比升幅高达122.1%,虽然同比仍然下行,但降幅明显收窄。成交下行也带来各线城市库存环比微小上升,中指研究院监测的7个代表城市库存总量平稳,环比整体上升0.89% 。其中深圳库存涨幅较大,为14.43%,温州次之,5.95%。福州、广州和北京库存有所下降,北京降幅较大,达到2.88%。

价格方面,根据中指研究院百城价格指数显示,2022年上半年,百城新建商品房上涨0.15%,4月以来多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响,百城新建住宅价格波动较小,各月环比涨跌幅均在0.05%以内。

下半年楼市怎么走?专家详解“六个关键词”

对于下半年新房市场走势,贝壳研究院预测,从绝对量上看,全年新房有望实现13.8万亿元的销售额,与2019年13.9万亿元的销售规模基本持平,略低于2018-2020年三年平均14万亿元的规模,新房市场基本回到合理中枢水平。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进6月30日通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“今年上半年新房价格整体呈现企稳横盘态势。分梯队来看,一线城市市场凭借强大需求支撑,保持稳步运行态势;二线城市楼市宽松政策逐渐显现效果,市场购买力有所释放,房价出现恢复迹象;三四线城市楼市政策宽松力度更强、范围更广,但效果并不明显,市场表现依旧低迷。”

展望下半年,徐跃进表示,全国楼市调控预计将保持宽松,各地方政府将进一步贯彻落实因城施策。随着疫情防控形势逐渐向好以及宽松政策持续显效,预计下半年居民购房信心或逐渐恢复,全国房地产市场有望企稳回升。

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