高端住宅长租化趋势显现 “塔尖”租赁市场前景如何?

来源：新京报

记者：张晓兰 编辑：杨娟娟

近日，新京报记者在房地产租售平台上看到，目前有不少月租金超10万元的高端住宅房源正在租赁中，包括上海汤臣一品和北京缘溪堂、使馆壹号院、万城华府等小区的房源。

为何这些处于“塔尖”的高端住宅会出现在租赁市场？事实上，近年来在“房住不炒”大背景下，高端住宅市场越来越向租赁“靠齐”，高端住宅长租化成为行业发展的一大趋势。在业内人士看来，高端住宅租赁市场上半年虽然受疫情影响波动较大，但目前市场正逐步恢复，看好行业未来的发展。

高端住宅市场日趋向租赁“靠齐”

近期的租赁行业颇为热闹，继首批三只保租房REITs上市一个月后，9月22日，上交所网站披露，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向上交所提交申报并获受理。可以说，在保租房建设提速的同时，公募REITs佳讯频传，拉开了行业金融化的大幕。而在市场化租赁方面，也有一大趋势越发明显——“房住不炒”大背景下，高端住宅市场越来越向租赁靠齐。

以高端住宅代表汤臣一品为例，根据汤臣集团的业务策略，两栋住宅大楼划作销售，而另外两栋住宅大楼则保留作租赁用途。汤臣一品官网显示，B栋双面御景出租户型为431-434平方米；D栋为一层一户，出租户型约597平方米平层。

新京报记者注意到，在贝壳找房平台上，汤臣一品一套西南朝向的4室1厅1卫的精装修房源正在对外出租，面积为437平方米，93000元/月，为季付价。

其他项目也同样有不少高端住宅房源正在租赁中。贝壳找房平台显示，目前上海月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共44套；北京月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共56套，涉及小区包括缘溪堂、使馆壹号院、万城华府等；深圳月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共72套。而在丽兹行平台上，目前上海、北京、深圳月租金10万元以上的高端住宅租赁房源分别为8套、23套、28套。

中国豪宅研究院院长朱晓红表示，高端住宅市场冷暖不像刚需市场那么敏感，涨价、降价都“不会坐电梯，只是走楼梯”，价格相对稳定，不抗跌的基本都是伪高端住宅，“高端住宅租金相对较高，对一些业主或投资客来说，出租也是一种收入，比空置要好，而且也不影响其房产保值。”

高端住宅租赁的房东、租客都是谁？

值得一提的是，市面上的高端住宅，都是哪些人群在出租，又是谁在租住？

“近年来，高端住宅租赁市场上，出现了一个趋同现象，即高净值客户，以前可能会通过频繁买卖的方式获得收益，但在‘房住不炒’背景下，越来越多的房产持有者会更加理性地规划资产，使其成为具有出租收益的产品运作起来。”自如旗下高端租住品牌自如曼舍CEO陈侃如是说。

“买和租是完全不同的生活方式，有很多租房群体比较富有，只不过选择了不同的生活方式。”据陈侃介绍，常见的高端住宅租赁以月租金25000元、年租金30万元起步，可以看出高端住宅的租客群在国内也属于高净值人群，在住房市场中，此类人群可选择的房源较多，他们的需求已不是“租一套房或者买一套房来住”，而更多是如何最大化提升居住品质。

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，高端租赁住房产品可分为分散式的高端住宅和集中式的服务式公寓，两者的客源结构颇为类似，基本以在国内工作的外籍高管、国内私营企业主以及年轻新富人群为主，疫情影响下，国内客源占比正在不断提高。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出，从租客特征来看，今年高端服务式公寓租客群体呈现出外籍租客占比减少、90后租客占比增加的趋势。

而从租金方面来看，根据ICCRA对一线城市的服务式公寓的租金监测，今年上半年高端租赁住房产品的平均租金，较2021年同期上涨约8.6%，平均出租率变化不大。

“虽然高端租赁住房产品在整体租赁住房市场的份额不足7%，但确实存在市场需求。相比普通租赁住房产品而言，从运营层面来看，虽然租金水平处于高位，但运营成本也相对较高，因此，毛利润率在65%左右，低于普通租赁住房产品。”赵然表示。

疫情平稳后高端租赁市场逐步恢复

那么，今年以来，高端住宅租赁市场呈现出怎样的走势？黄卉分析指出，相比于疫情前的2019年，今年以来，高端服务式公寓出租率仍有所下降，但疫情影响下，租客对于居住安全和品质的要求也在提高，服务式公寓的租赁需求仍然较强。

聚焦分散式高端住宅租赁方面，据陈侃介绍，从一线城市来看，今年上半年在疫情影响下，外籍人士有所减少，国内高端住宅客群也减少了出行，因此，高端住宅租赁市场受疫情影响波动较大。

“不过，相比短租市场而言，长租市场所受影响会小一些。就自如曼舍来看，虽然也受疫情影响，但整体运行相对比较稳健。原因在于，目前达到一定体量、规模，且专业提供高端服务的分散式服务机构并不多，曼舍高峰期入住率可达97%以上，今年受疫情影响，略微有所下降，但也在90%-95%之间。”陈侃表示：“随着疫情的平稳，入住率目前在稳步提升，预计会恢复至95%以上。”

同时，针对行业未来发展，陈侃表示：“高端住宅租赁是个朝阳行业，朝阳行业不代表是暴利行业，而是一个比较辛苦、琐碎、对综合能力要求较高的服务性行业，需要通过时间沉淀才能打磨出品牌价值、服务溢价。对行业从业者而言，短期内有挑战，但长期而言发展机会较大。”

黄卉指出，不同于蓝领或白领的租赁住房，高端租赁住房更多的是服务于金领、短期商务出差人群等细分群体，该群体注重居住体验与服务品质，随着未来消费升级与品质需求的提升，高端住宅租赁的市场空间也将更大。对于机构来说，需要提升服务运营能力与品质管控能力，从满足租客居住体验角度出发来延展租后服务范围，以提升客户的信任程度。