又有一城拟加强监管 “保交楼”目标下预售资金松紧相济

来源：新京报

记者：袁秀丽 编辑：武新

为了实现“保交楼”的目标，各地在“因城施策”下祭出松紧不一的政策。9月13日晚，武汉市住房保障和房屋管理局在官网发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》（简称“意见稿”）。此举在于对新建商品房预售资金加强监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险。

自“停贷事件”后，西安、长沙等多个城市先后加强预售资金监管，同时也有地方出于“保交楼”的目标，放宽了对预售资金监管要求。对此，中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，压实地方政府责任，保交楼、稳民生是当务之急，特别是此前预售资金问题频发，导致地方政府不断加码，扎紧“篱笆墙”，更严格的监管成为主流。

武汉拟加强预售资金监管

“停贷事件”引发对商品房预售资金监管的关注。商品房预售资金是房企在商品房完成不动产首次登记前进行销售，由购房者按照买卖合同约定支付的房款。

此次武汉意见稿提到，预售资金监管，遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。监管额度内资金按照工程建设进度予以拨付。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。在项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。

值得关注的是，出于“保交楼”，意见稿提出，监管部门对确保项目达到竣工交付所需的资金进行监管。监管额度由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定，并在门户网公示。

通过与之前武汉预售资金制度对比，李国政表示，从预售监管资金总量上看，之前采用的是定额制，而现在是核定制，也就是必须留足“保交楼”建设所需的资金。

李国政举例称，此前监管要求中，是根据项目预售资金总额的15%-25%，施行重点监管，要根据项目建设节点申报提权。其余非重点资金，企业使用相对比较自由。而意见稿如果实行，规则就发生了变化，监管额度要根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定，确保账户内的资金足以完成“保交楼”，并且加强提取和使用的审核和监管。

“如果按照意见稿执行，对于不同类型项目，影响有差别。对于成本较高的项目，可能受重点监管的金额比以前多了。可以肯定的是，武汉进一步升级优化预售资金监管政策，就是谨防抽逃挪用。”李国政说。

因城施策，松紧相济

在“停贷事件”后，西安、东莞、九江等多个地区开始加强商品房预售资金监管。7月14日，西安率先打响了加强预售资金监管的第一枪，成为首个出台完善预售制度的省会城市。

8月3日，“长沙发布”微信公众号发布消息称，对预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，保证资金“留在项目、留在当地”，并优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

事实上，预售资金监管缺失也在影响着“保交楼”。近日，国家金融与发展实验室（NIFD）发布的2022年二季度房地产金融研究报告指出，房地产项目停工、延期交付或烂尾的重要原因是预售资金被房企挪用，而预售资金被普遍挪用的核心原因是预售资金的监管要求在实践中并未得到严格执行，导致房企套取预售资金的情况时有发生。

据李国政介绍，目前市场上很多停工烂尾的项目，曾是销冠或者网红楼盘。这跟以前出现的烂尾楼不同。究其原因是预售资金监管政策要么执法不严，要么缺少监督，导致项目资金被抽调挪用了。

值得关注的是，在“因城施策”下，与西安、长沙、武汉预售资金监管趋严相比，还有一些地方放宽了对新建商品房预售资金监管要求，比如，浙江绍兴市越城区明确，优质房企在政策允许范围内，可优化部分监管资金管理，二次拿地开发的房企，监管资金比例可适度下调。

目前，资金短缺影响工程进度，危及“保交楼”。此次武汉意见稿提到，工程进度未达拨付节点，但房地产开发企业确需提前支取监管额度内资金支付本项目工程款、农民工工资的，经项目所在区人民政府书面申请，监管部门可予以支持。

业内：更严格的预售资金监管是主流

值得一提的是，此次武汉意见稿要求设立子公司的房企，集团公司不得抽调监管额度内资金。在商品房完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划。

在李国政看来，公开喊话不得抽调资金，这是对项目公司的保护性条款。避免项目资金被调用后，出现被动局面。事实上，目前存在一些项目销售资金被集团公司抽调而陷入停工事件。

近日，网传西安一项目公司因预售监管资金被集团挪用，面对交付压力下，向集团公司提交催促函。

从目前来看，武汉还只是征求意见，征求意见能否最终落下，或者有哪些调整，还将拭目以待。

不过，李国政认为，房企一直建言，希望地方政府放松对预售资金的监管，提高资金利用效率，缓解资金链紧张状况。但是，在目前的环境下，压实地方政府责任，保交楼、稳民生是当务之急，特别是此前预售资金问题频发，导致地方政府目前不断加码，扎紧“篱笆墙”，更严格的监管成为主流。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，在“停贷事件”之后，预售制度应该是正本清源、全面加强。简单来讲，监管必须要执行到位，不能出现监管“筛子”。

事实上，4月29日，中央政治局会议提出要优化预售资金监管。在业内人士看来，这一优化意味着未来商品房预售资金监管的方向不是收紧，也不是放松。

“该提取的必须要给提取，并且是用在项目施工和交付等方面，不能因为债权人保护等申请查封和抽走。同样，也不能因为工程不到进度，提前划给开发商，用于拿地或偿债。”李宇嘉说，预售资金大概率是将回归从严监管的轨道。