机构:房地产行业将出现长期的滚雪球现象

焦点财经讯 耿宸斐 11月8日，中泰证券研报指出，当前市场环境下行业将出现长期的滚雪球现象，越是保持拿地强度的房企，越能够在目前环境下脱颖而出。而在二手房交易复苏明显向新房传导的过程中，市场复苏可期。目前，在房地产市场中仍旧保持持续经营的优质房企，将持续受益于竞争格局优化带来的经营质量提升。

中泰证券表示，房地产市场当前销售总量仍处于较弱区间，销售复苏整体力度较弱，但结构性分化明显。一方面，核心城市市场复苏受限于市场供应，另外一方面，企业间推盘能力的分化也决定了不同企业销售复苏的节奏不同。

前三季度，受行业整体交付压力增加、疫情影响以及现金流压力所导致的停工项目增加背景下，典型房企收入确认规模承压。前三季度，中泰证券统计的典型房企合计实现营业收入1.34万亿，同比降13.6%。

三季度收入规模在不同企业层面均呈现同比下降，其中，民企、混合所有及地方国企收入规模增速由正转负，民企收入降幅较大，同比降42.7%；央企收入增速较2021Q3有所下降，但仍保持6.8%的正增长。收入规模保持增长房企，收入规模主要集中在500亿以内。

中泰证券指出，相较于收入增速回落，行业整体归母净利润下降更为明显。在结算利润率下行、联合营项目投资收益下降，以及少数股东损益摊薄影响增加下，结算归母净利润下滑明显。前三季度典型房企归母净利润合计418亿，同比下降54.8%，降幅较2022Q3大幅回落。

不同企业方面，前三季度归母净利润全面下降，相较而言，民企利润规模下降明显。前三季度，典型房企中民企归属母公司净利润同比降147.1%，相较2021年末增速进一步下滑。归属母公司净利润仍旧保持增长的房企，利润规模集中于0到50亿的中型房企。

受利润率下行影响，行业整体ROE水平下降明显，其中由于民企受利润率及杠杆双方面约束，ROE回报快速下降。相较之下，混合所有企业ROE水平下降幅度较低，且领先于行业平均水平。前三季度，典型混合所有房企平均ROE为6.6%，显著领先行业。

研报显示，受房地价差持续缩窄的行业性影响，前三季度典型房企整体毛利率进一步下降，算数平均下，典型房企平均结算毛利率为25.3%，较2021年末进一步下降。其中，地方国企仍旧保持较高毛利率水平，平均毛利率36.4%，民企毛利率降至13.9%的近年底部。

除房地价差因素影响外，资产减值规模增加、表外联合营项目投资收益下降，以及表内结算少数股东损益占比上升，进一步拉低结算归属母公司净利润率水平。其中，民企平均净利润率下降至负值，前三季度典型房企中民营企业平均归属母公司口径下净利润率为-7.5%。

受流动性压力增加，房地产市场下行影响，前三季度典型房仍然计提了较大规模的资产减值损失，典型房企资产减值规模合计46亿。结构性上来看，民企占比较高，合计计提47亿，混合所有房企前三季度合计转回资产减值损失2亿，显著优于行业。

投资收益的减少，以及少数股东损益的增加，进一步对归母净利润增长形成制约。前三季度，典型房企对联合营企业投资收益下降至74亿，表外项目盈利能力进一步下降。同时，规模增长诉求下的合作开发模式大幅增加了少数股东损益，前三季度少数股东损益占净利润比例提升至40.7%。