深圳正构建商品房预售资金行政监管模式

近日，深圳市人大常委会官网发布关于《暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定（草案）》（下称《决定》）公开征求意见的公告。公告表示，暂停上述《转让条例》中与“金融机构监管”相关的部分规定，并明确深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体。草案称，暂停《深圳经济特区房地产转让条例》（下称《转让条例》）第三十四条第一款第四项、第三十六条、第三十七条与金融机构监管模式相关的规定，暂停适用的期限拟规定自《决定》施行之日起三年。

《监管办法》正在修订中

根据《决定》的起草说明显示，暂停《转让条例》相关规定，是由于其与目前正在修订中的《深圳市房地产市场监管办法》（下称《监管办法》）所实行的商品房预售资金监管模式存在不一致，前者采用的是金融机构监管模式，后者为行政监管模式，故为依法依规推进预售款监管模式改革、确保依法行政，需对《转让条例》相关条款进行修订或者暂停适用。同时起草说明中明确，深圳的商品房预售资金监管模式将调整为以政府担任监管主体的行政监管模式。

南都记者了解到，目前全国商品房预售资金监管主要分为行政监管和金融机构监管两种模式。其中行政监管要求政府与商业银行、房企签订监管协议，由政府对预售资金的使用进行审核、监管；而金融机构监管不需要政府的参与，仅商业银行与房企签订监管协议，由商业银行全流程监督预售资金的使用。

据了解，目前广州、武汉等城市采用由政府进行监管的行政监管模式；而北京、上海、深圳、杭州等城市采用的是由商业银行实施监管的金融机构监管模式。其中，深圳自1993年出台《转让条例》后就一直是金融机构监管。

不过今年1月26日，住建部、人民银行、银保监会等三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确全国统一实行预售资金行政监管模式。目前，深圳市司法局正会同市住建局修订《监管办法》，按照上述要求，构建商品房预售资金行政监管模式。

同时，考虑到深圳住建局正同步启动的《转让条例》修订工作已列为2022年度政府立法计划预备类项目，为给该修订工作预留充足时间，拟将暂时停止适用期限定为自《决定》施行之日起三年。待行政监管模式运行一段时间后，再根据实际情况适时启动修订工作。

可规避资金挪用等现象

“深圳推进商品房预售资金监管模式改革，完全是基于市场的现实考量。”国家高端智库研究员宋丁接受南都记者采访时说，过去单纯依赖商业银行无法保证预售资金的安全，此前出现的烂尾楼等现象，归根结底都是资金监管层面出现了问题。宋丁指出，金融机构监管和行政监管这两种模式目前在国内仍是“一城一策”，但从现在的实施效果来看，显然是行政监管更加有利和有效。

他向记者表示，行政监管相较金融机构监管最大的优势就在于，政府给金融机构和开发商之间套上了一层“保险”。政府介入监管后，资金挪用、提前支付等现象能够得到有效规避，有利于整个房地产开发流程中资金的合理配置，进而有助于房地产更加平稳健康地发展。

来源：南方都市报 采写：南都见习记者 陈镜安