下行态势与积极信号，楼市信心的攻防战

近日，国家统计局发布2022年前10月房地产投资、销售等相关数据。受各种因素影响，相关指标继续下探，但部分指标也出现了积极变化。

今年1-10月份，全国房地产开发投资11.39万亿元，同比下降8.8%，连续7个月出现负增长，且降幅不断扩大。同期，房地产销售额和销售面积继续下降，降幅均超过20%；房企到位资金继续负增长；房企土地购置支出继续下滑。

投资、销售、现金流指标均表现不佳，再次反映出当前房地产市场的信心尚未完全恢复，这也被认为是楼市能否复苏的关键所在。但与此同时，商品房销售额降幅已连续5个月收窄，体现出积极的一面。

今年以来，各级监管部门频繁推出稳楼市政策，并多次对市场信心起到提振作用。但由于多方因素影响，市场整体下行的大趋势仍未彻底改变。11月以来，监管部门推出多项政策，进一步给予房地产市场金融等方面的支持。与以往的各类稳楼市政策一样，相比实际效果，这些措施对市场信心的提振作用更加被市场看重。这种楼市信心的“攻防战”也成为今年的主旋律。

在11月15日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，房地产市场出现了一定积极变化，但是下行态势还在持续。下阶段还是要坚持房住不炒的定位，积极推进购租并举，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场逐步企稳，保持平稳健康发展。

下行态势与积极信号

刚刚过去的传统营销旺季“金九银十”，房地产企业的销售情况并未真正改观。今年9月和10月，全国商品房销售面积和销售额双双同比下降。到10月，这两个指标的降幅分别达到23.2%和23.7%。

受此影响，今年前10月，全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比下降22.3%。同期，商品房销售额10.88万亿元，同比下降26.1%。

资金方面，今年1—10月份，房地产开发企业到位资金12.55万亿元，同比下降24.7%，降幅较1-9月扩大0.2个百分点。今年以来，该指标始终保持负增长。由于流动性受阻，今年前10月，房企土地购置面积和土地成交款同比遭遇“腰斩”。

综合各项指标的表现，10月份房地产开发景气指数为94.70，连续8个月下滑。

在总结当前楼市情况时，付凌晖称房地产市场“下行态势还在持续”，这与其此前的表态相一致。今年8月，付凌晖曾表示，“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，本轮市场下行幅度较深，主要是宏观经济下行、疫情反复、国际形势多变等多方面因素影响下，市场预期修复难度较大。她表示，今年以来，前期多轮分散式支持政策呈现效果钝化、持续时间短等特征，至今销售和投资市场仍未明显改善。

2022年以来，各级监管部门出台了多轮稳楼市政策，频次、力度均超过往年。虽然市场并未因此而快速回暖，但政策潜移默化的影响仍然不可忽视。

比如，一些积极信号已经出现。近几个月，房地产销售降幅并未进一步扩大。自今年6月以来，商品房销售面积降幅从5月的低谷中恢复，并一直维持相对稳定的区间，商品房销售额降幅则连续5个月收窄。

付凌晖还表示，从保交楼的情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，这也推动了全国房屋竣工面积降幅收窄。今年1-10月，房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.7%，降幅比1-9月份收窄1.2个百分点，连续三个月收窄。

年末市场能否“翘尾”？

现阶段，如何提振来之不易的楼市信心，是市场关心的问题。

中部某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，自去年下半年房地产业陷入流动性困境至今，已有十几个月的时间。期间，监管部门出台了各类稳楼市政策，但市场并未真正回暖，房企在融资端获得的支持也较为有限。这也使企业的主要精力都放在求生上，一方面通过优化员工等措施来缩减成本，另一方面收缩布局，几乎全部暂停与房地产无关的业务，并谋求出售旗下的部分项目。

他表示，今年以来，公司已启动了各类降价促销措施，让利幅度高于往年，但效果甚微。“房子卖出去的不多，申请退房的反而比以往多。”他透露，不少业主申请退房的原因，在于收入不及预期，无力偿还按揭贷款，也有部分业主因对未来的预期不确定而延迟了购房计划。

中指研究院的研究也显示，今年11月以来，重点50城周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重。

临近年末，房企普遍有冲击年度业绩的需求，市场也往往出现年末翘尾的行情。今年11月以来，监管部门出台多项相关的支持政策，再度对楼市带来利好。

11月8日，中国银行间交易商协会发布消息称，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。当月中旬，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，给予房地产金融支持。银保监会、住建部、央行也联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房企合理使用预售监管资金，防范化解流动性风险。

同时，杭州、北京等核心城市也在优化房地产政策。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。

她表示，短期来看，近期支持房企融资的多项举措落地，针对优质房企的预售资金监管政策亦在调整落位，预计多个政策叠加将改善房企资金压力，提振企业信心，在“保交楼”要求下，年底房地产投资有望改善。

至于楼市何时从筑底状态中恢复，受访者普遍认为，在政策企稳，市场信心逐渐恢复的情况下，这一局面有望在明年上半年出现。