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陈啸天:地产行业仍未着陆,谨慎看待2023年市场行情

来源:搜狐焦点 更新时间:2022年12月29日 【字体:

焦点财经讯 12月29日晚间,亿翰智库线上召开“亿翰2023年度策略发布会”,探讨地产、物业、产业三大领域年度趋势,告别2022,展望2023。

发布会上,亿翰股份董事长陈啸天表示,2023年大家都在说“弱复苏”,这点我基本上是认同的,换句话说就是不会太乐观,或者说是比较谨慎的乐观。因为之前我们讲约束整个地产行业回归的三个因素已经出现转向了,三个因素——第一是疫情,第二是经济基本面,第三是行业自身的政策问题。

从这三个角度来看,疫情管理政策开始放开了;经济方面我们也看到国家大的指导精神,目前已在积极的提倡内需,内需里面很明确提出来的就是住房消费。而且时隔多年,又放到了“第一顺位”的角度提出来,这是关于住房消费、新能源汽车和养老服务等消费的重新回归,而且住房消费放在第一位,应该说是比较积极乐观的方向;地产的救市政策也不断在出台。

但是从另外一个角度来看,我个人对于短期的房地产市场还是有比较大的担忧,说得更直白点,我不认为短期内房地产行业能够快速恢复,原因跟前面讲的相似。

第一,疫情管控放开只是起点,疫情影响降到最低还需要经历较长的过程。目前随着奥密克戎毒性的逐渐减弱,我们国家也放开了疫情管控政策。当下因为人员的加速流动,以及奥密克戎极强的传染性,在短期内,我们会感受到全社会大范围、高频次的感染奥密克戎,“阴转阳”到“阳转阴”这个过程是需要时间的,况且我们基本上只是第一轮。而我们要知道,每一轮的感染都会导致局部区域正常的经济社会活动受到干扰。

第二,我国经济基本面仍面临较大挑战。近期很多国际性的研究机构、非政府组织等等都纷纷表态,2023年全球贸易量可能会全方位下降。而之前因为疫情原因,很多国家已经抢占了部分本属于中国的外贸份额。这是外贸,内需方面我们也要看到,由于疫情影响,很多产业链都遭受了重大冲击,我们普通老百姓等对未来收入的预期是不乐观的。况且,我们也清楚,经济恢复不是一蹴而就的,相应的,我们老百姓对于收入预期的调整也是需要时间的。

第三,先有触底再有恢复,但目前行业仍未触底。从行业的角度来看,当前房地产市场仍处于下行阶段,还没有走出底部,不排除硬着陆的可能。虽然当下也有人定义房地产已经软着陆,但我认为,房地产行业仍在惯性的往下走,并没有实现着陆。所以从个人的角度来说,我是非常希望行业能够尽快触底,这之后我们才能再谈恢复或者发展。

所以如果问我对于未来的看法,从我的角度来看,我们现在只能说争取在明年6.30左右先触底,然后再去谈“弱复苏”。我认为,明年上半年是行业触底的过程,明年下半年才是一个弱复苏的过程。如果说中间还有其他因素的干扰,或者有其他不确定性的事情发生,不排除地产触底的时间还要往后移,所以对2023年我只能保持谨慎乐观的看法。

当下,虽然从地产政策、疫情管控政策、经济政策以及高层表态来看,转向已经十分明确了,但是我们仍然需要看到疫情的干扰,经济冲击对居民未来收入预期的影响,并且这些影响真的很大。就算这些情况在未来会回归、会回复,它也一定是需要时间的。

从另外一点来说,缩短行业触底企稳的时间,可能还需要更多、更实在、更给力的政策。关于之后给力的政策方面,我个人还是建议要遵循以下几个大的原则:

第一,要出全国性的政策,“一城一策”本身的出发点是好的,但是在当下可能全国统一性的政策更为有效。国家可通过明确限购、限售等限制性政策宽松的底线,制定全国性政策,各城市据此严格论证后公开发布,稳定市场预期,避免高频、非公开的政策调整进一步加重购房者的观望情绪。

第二,要出多部委协同的政策,唯有这样才会尽量避免部委与部委之间的掣肘,政策才有效。

第三,要出稳定中心城市的政策,因为中心城市的房地产市场对周边或者低能级城市有带动作用,稳住了重点中心城市的房地产市场,才有可能稳住全国的房地产市场。

第四,要出支持改善的政策,不仅仅出支持刚需的政策,改善型需求的政策还是不够。

第五,要持续跟进落实已出台的政策,像很多支持企业发展的政策,很给力,但是落地了几家企业,落到企业身上能有多少,都需要不断去落实去跟进。

我也相信我们国家制定这类政策的决心和定力,但同时也确实需要在落实中不断修正与完善,多方听取意见建议。

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