土地款支付节奏持续放缓 重庆三批次集中供地全部底价成交

来源：中国经营网

作者：庄灵辉

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

缩量供应与优质地块增加等因素加持下，2022年重庆中心城区第三批次集中供地延续“稳成交”趋势。

日前，2022年重庆中心城区第三批次集中供地落幕。从成交情况看，重庆市此次供应的10宗涉宅用地全部底价成交，出让土地占地881亩，可建体量约94.21万平方米，平均楼面价6769元/平方米，共揽金63.78亿元。

值得注意的是，重庆市此次集中供地在继续采用“限地价+摇号”形式竞拍的同时，竞拍规则略有调整，只有一家房企报名时，不再是直接挂牌成交，而调整为仍需走拍卖流程。此外，重庆市此次集中供地的土地款支付节奏也持续放缓，10宗地中有8宗可在1年内缴清土地价款。

多方分析认为，供地规则持续放宽、供应规模明显缩减以及优质地块有所增加等多重因素影响下，重庆市此次集中供地未出现流拍地块，成交楼面价也未发生较大变动，整体延续稳定趋势；拿地企业也仍以国企和地方平台企业为主，拿地民企仅1家，房企拿地积极性仍待进一步提升。

全部底价成交

从2022年三轮情况来看，重庆中心城区集中供地“稳成交”趋势明显。

无论是流拍率、溢价率，还是成交楼面均价等，2022年重庆中心城区三轮集中供地各项数据几无太大变化。具体来看，重庆市三轮集中供地成交楼面均价分别为6764元/平方米、6057元/平方米以及6769元/平方米，仅第二批次略低；平均溢价率则分别为5.4%、0.48%以及0%，除首批次外都未现较高溢价地块；同时三轮土拍均未出现流拍地块，流拍率均为0%。

不过，相较前两批次，重庆市此次集中供地缩量明显，可建体量不及上批次的一半，较首批次也下降超三成；平均溢价率则为三轮最低，10宗地全部底价成交，未出现溢价地块。

此外，拿地企业也保持“稳定”，仍以国企及地方平台企业为主。

“重庆中心城区此次土地出让，推出楼面均价稳中略有提高，但受最高限价等限制，成交楼面价仍然控制在每平方米万元以内。”中指研究院方面指出，重庆市此次集中供地推出楼面均价略有提高，成交楼面均价则整体保持稳定，同时此次拿地企业仍然以国企和地方平台企业居多，房企拿地积极性不高。

克而瑞相关数据也显示，重庆市此次集中供地拿地企业中，“央国平”占比进一步扩大，60%为平台企业获地，30%为央国企，民企占10%；而在2022年前两轮中，拿地民企占比都为38%，2021年第三批次也有12%。此外，拿地企业中，本地平台企业占比呈现逐轮提高趋势，2022年三轮中相关比例分别为19%、23%以及60%。

重庆市此次集中供地仅国瑞一家民企拿地，目前为止，拿地民企占比仅高于2021年第二批次；而在前两轮中，拿地民企占比都为38%，2021年第三批次也有12%。克而瑞方面认为，整体来看，重庆市此次集中供地呈现成交稳、“央国平”主导的特征。

规则略有调整

除“稳成交”外，2022年重庆中心城区三轮集中供地在竞拍规则方面也整体保持稳定。

相关信息显示，年内重庆市三轮集中供地中，多数地块保证金缴纳比例保持在20%，对申请人资格、地块最高限价和购地资金来源等保持严格要求，配建要求多为幼儿园、社区活动中心等基本配建，条件并不苛刻。

相应的竞拍规则调整主要涉及土地价款支付方面，呈现出逐轮放宽趋势。具体来看，重庆于今年首批次将土地款最长付款周期由此前的3个月延长至1年，不过当时只有不到四成的地块允许1年的最长付款周期，这一比例在后续两轮中则逐轮提高至67%与80%。

重庆市此次供应的10宗涉宅用地中，8宗地允许1年内结清土地款，另2宗则分别要求90日内以及30日内付清全部土地出让价款。具体来看，高新区西永组团F分区F03-2/04地块为90日内缴清土地款，该地块规划建筑面积为25353.15平方米，成交价格为12001万元；两江新区鱼嘴组团O分区O59-1地块为30日内缴清土地款，该地块规划建筑面积为15553.96平方米，成交价为7000万元。

此外，重庆中心城区第三批次集中供地对仅一家报名的地块竞拍也作出适当调整，由此前直接挂牌成交调整为也需走拍卖流程，出让形式更为统一。

克而瑞方面分析认为，重庆市此次集中供地中80%的地块土地价款可于1年内缴清，给予企业更多资金周转时间，达到拿地、开发、回款的动态平衡，助力企业投入健康的房地产开发节奏中，拉动市场可持续性发展。