深圳二手房连续两年成交腰斩

根据深圳市住建局公布的数据，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%、接近腰斩，月均成交仅约为1808套，日均成交量约为59套。从成交面积看，深圳2022年二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%，远低于北京、上海的1334万平方米、1330万平方米。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，2023年深圳楼市能否有所起色，取决于泡沫是否褪去等因素。

去年深圳二手房交易仅为北京1/7

李宇嘉表示，数据显示，2022年热点城市二手房交易套数都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%。这么看，深圳下跌47%也并不算出奇。问题是，如果看2021年，北京二手房交易套数上涨了15%，杭州下跌了22.2%，深圳下跌了58.8%。也就是说，深圳连续2年二手房交易量腰斩。从交易规模来看，2022年，深圳二手房交易2.17万套，北京交易了14.06万套，深圳仅为北京的1/7。2021年，深圳交易量相当于北京的1/5。而在2020年之前，深圳交易量大约占北京的55%左右。

挂牌量攀升、上涨预期不再

为什么出现这么大的降幅，而且连续2年腰斩式下行?李宇嘉认为有以下几个方面的因素:

一是，2018-2020年连续3年二手房交易正增长，释放了一些需求，特别是2020年交易量达到9.4万套，仅低于2015年的12.5万套，为历史第二高位。在房价比2015年翻一倍的情况下，能达到如此高的交易量难能可贵。

二是，2021年开启二手房参考价，对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上2020年7.15调控以后，入户三年才能买房，对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力，调控二手房，导致之前靠杠杆支撑、拉升起来的房价无法获得支撑，开始降价出售，反过来恶化了市场预期，形成了挂牌量迅速攀升的局面。

三是，深圳供给端改革开始见效，包括土地供应端“放量供地”，且推出了“限地价、限房价”的大招，价格限定、供应量大的新房开始分流需求，导致高位不胜寒，且在云端下不来的二手房开始去泡沫过程。保障房也开始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房价上涨预期不再，大家不再积极买房，而是去申请性价比高的保障房。

四是，部分区域前期泡沫太重，包括宝安中心区、前海、后海、光明等区域，2021年及之前都存在投资客炒作的现象。还包括学位房的爆炒等。前期涨得快，后期回落得也就快。

预计上半年还将在低位徘徊

李宇嘉认为，2023年深圳楼市能否有所起色，取决于三方面因素:

一是前期泡沫是否褪去。目前来看，除少数片区明显降价以外，深圳大部分区域的房价仍明显高于2020年的房价水平；二是疫情后对需求端的修复。疫情叠加金融、地产、互联网等行业整治，再加上一些行业降薪，深圳中产购买力大不如从前；三是深圳铁板一块的调控政策能否松动，比如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年、增值税免征期“5年”等，但目前来看这些政策松动的可能性比较小。

综合来看，至少在2023年上半年，深圳二手房还将在低位徘徊，一直到绝大多数二手房按照参考价成交，房价降到可承受的水平上。

来源：南方都市报　记者孙阳