超20城推出二手房“带押过户”，政策效果尚待完全显现

又一重点城市推出二手房“带押过户”模式。

1月5日，深圳市住建局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》（下称“工作方案”），明确了在办理二手房“带押过户”的过程中，“顺位抵押”和二手房转移及抵押“双预告登记”模式的办理流程、工作分工和保障机制等。

所谓二手房“带押过户”，是指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款。第一财经不完全统计显示，2022年8月份以来，已有包括深圳、广州等超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式。其中，广州于2022年9月出台了国内首个金融监管部门鼓励推广“带押过户”的官方文件，此后，多个城市跟进，推出了各自的工作方案或相关通知，明确“带押过户”的业务流程。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，“带押过户”模式是2022年一项重要的金融创新，在实际操作中，对于二手房交易带来了积极作用。

鼓励全面探索

根据上述深圳的工作方案，在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

另外，工作方案还要求，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

“深圳的政策还是比较谨慎的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，深圳去年以来二手房交易量创新低，如今要稳定楼市，必须重新恢复二手房占主导的交易局面。

除了深圳以外，2022年12月底，东莞市住房和城乡建设局也发布了《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》（下称《通知》），对“带押过户”模式进行解释说明。

《通知》称，推行存量商品房“带押过户”模式，可有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，在激发存量商品房市场交易活力的同时，有利于新建商品房市场和存量商品房市场之间相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

第一财经不完全统计显示，2022年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

非同一家贷款银行情境受限

不过，在实际操作中，也有部分城市的“带押过户”模式进展并不理想，其中主要体现在买卖双方非同一家贷款银行的情境下。

对此，李宇嘉分析其背后涉及三方面的原因：一是不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距；二是涉及不同银行的具体利益，比如优质贷款损失、存款减少等；三是部分银行依旧对“带押过户”的业务风险有所忌惮。

李宇嘉认为，当前商品房市场出现了一些微妙的变化，包括热点城市居民对楼市的预期有所好转；限购政策松绑、“认贷不认房”等对需求的释放有一定效应；部分城市售楼处到访量增加；分化比较明显，低于市场价格预期的房子成交增加；总价可控的刚需型二手房近期成交增长较快；中心区的二手房优于外围；新房整体定价合理，表现优于二手房。

“总的来说，目前购房者的市场情绪还处于历史低位，这种情形至少会延续到2023年3月份前后，至于二季度楼市能否好转，就要看疫情能否消退，春节后的就业、消费能否反弹，以及政策刺激的力度等。”李宇嘉说。