提振住房消费！业界：政策力度超出预期，这两类买家存在机会

春节过后房地产的关注度又高涨了一波。原因无他，节后全国多省市密集召开的经济工作会议上，“提振住房消费”皆被纳入到新一年经济发展的框架之中，这一消息的释放被市场认为是房地产行业的利好。

据记者不完全统计，春节前后已有包括云南、重庆、江苏、辽宁、广东等在内的多个省市发布了稳经济发展相关措施，无一例外重点提到了支持合理住房消费。

在业内人士看来，国家和各地密集的政策表态释放了行业新一轮发展的预期。“政策力度超出了预期”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期国家和地方的扶持政策，更多的是为了保持地产平稳，避免2022年的大幅度下跌。南都湾财社记者注意到，政策反映到供需端的直接利好来看，买家的购房成本正在降低。

全国大力促进住房消费新政来了

“房地产是国民经济的支柱。”这是国务院副总理刘鹤年前在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上发表讲话时提到的，而这已非他首次提及该观点。业内普遍认为，高层强调房地产的重要性，在当前的市场环境下更具积极意义。一方面为行业注入强烈的信心，另一方面有助于刺激需求端提振预期，预计未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速。

无独有偶，2023年1月29日，深圳高质量发展大会上，市住房建设局党组书记、局长徐松明在发言中同样提到了，要充分发挥房地产业支柱作用，为全市经济高质量增长作出最大贡献。

有业内人士认为，重申房地产支柱产业的背后和较大压力的经济增长目标有关。李宇嘉指出，2023年，各地提出的增长目标在5%-8%。尽管有2022年的低基数利好，但实现GDP目标还是有很大的压力。“疫情冲击叠加经济结构调整，当前经济主体投融资、增加开工建设的信心不足，消费者增加消费的信心也不足，加上外需疲弱、拖累，2023年经济增长任务实现的难度较大。”李宇嘉说。

“房地产再次被定位为支柱产业，且产业链长、带动性强，其综合拉动GDP的贡献率高达14%”，李宇嘉分析指出，2022年，房地产投资下滑10%、销售下滑25%左右，对经济形成负贡献。基于此，从短期经济目标实现的角度看，如果能将房地产的“负贡献”扭正了，2023年GDP目标实现的难度便会降低。

在“稳经济”保卫战开启的同时，“提振住房消费”同时纳入到新一年经济发展框架中。

在中央层面，1月28日，春节后首个工作日召开的国务院常务会议亮出多项稳经济举措。会议提出，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，促进汽车等大宗消费政策全面落地，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作。

1月份以来，地方政府也在2023年经济会议和文件中重提房地产支持政策，激活住房消费。其中便包括云南、江苏、辽宁、广东等省份以及上海、深圳、昆明、济源等城市，鼓励住房消费成为实现经济目标的重要抓手之一。

降首付、降房贷利率、公积金上调

随着政府定调，政策支持住房消费的大幕拉开。从各地政策来看，对房地产的直接利好一方面在于购房成本的降低，另一方面则是购房预期的提升，也就是对城市发展预期的提升。

为购房者创造更好的购房条件，成为鼓励住房消费最快落实到需求端的方式之一。易居房地产研究院研究总监严跃进分析认为，地方政策总结来看，有两条重要的工作路线，即取消限制住房交易的各类措施、在房贷方面落实双降政策。此类政策充分体现了各地稳信心、降成本、促交易的导向。总体上，1月份各地政策出台开好局、吹暖风，为2月份房企推盘、购房者入市等创造了更好的条件。

以曾被网友戏称为“让炒房客有去无回的城市”长沙为例，今年以来也连续出现了部分宽松的楼市政策。

1月19日，长沙发布《依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则》。此次政策明确了购房资格放松的内容，即两孩及以上家庭允许在原有2套购房资格的情况下，增加1套购房指标。1月30日，长沙公积金发布《关于明确2023年个贷倍数的通知》，政策调整可贷额度为账户余额16倍，该调整相比过去的15倍，有所增加，贷款额度进一步扩大，对于购房者贷款资金的获取产生了积极的作用。

如果说“三套指标”宽松和公积金倍数增加政策都属于常规操作，那么首付比例下调便是实打实的利好。

1月31日，据《长沙晚报》报道，目前湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至两成。

除了长沙之外，从市场执行层面来看，春节前后全国各城市“因城施策”，降利率、降首付比例、公积金政策调整等也纷纷落地，超17个城市出台房地产相关政策。

根据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门则阶段性取消首套房贷利率下限。其中，珠海最低首套房房贷利率可按3.7%操作，创造了全国最低利率水平。

刚性和改善性住房需求存在机会

借着政策红利的东风，沉寂了许久的房地产市场今年是否会迎来新的变化？第一太平戴维斯华南区策略顾问部负责人邓耀华接受南都·湾财社记者采访时指出，不能单纯只谈房地产，该类说法首先要脱离房地产而从城市发展的角度来看。他指出，“不论是产业还是城市发展，房地产都是重要的抓手，对于人口的增长具备很重要的吸附和载体作用。”

但同时，也不能忽略政策带来的效用。邓耀华进一步提到，房地产对新一年城市经济增长指标、上下游产业的拉动非常明显。同时，房地产作为家庭投资标的，从消费品的角度来看，从消费品的角度来看，它对于重新提振消费信心起到重大的作用，稳定的房地产市场及估值体系，对于未来消费者释放更大的消费力非常重要。

房地产政策和形势的变化同样在影响房地产企业。过去十几年，房地产高歌猛进的阶段里，面对的是高需求、高信心度、高周转的方向，但现在房地产市场处于近几年相对的谷底，面临的问题则是稳需求。

除了关注金融的优惠政策及政府的未来发展方向，房企最重要的还是要修炼好内功，争做房地产一些子产业链里面的链主。邓耀华认为，下半场的游戏在运营端，要协助更多地协同产业，协同城市的发展，来共同分析房地产的发展未来在何处。

随着政策落地、直接利好出现，部分观望的购房者开始考虑入手，还有业内人士认为现阶段可能是一个比较好的入市时机。南都·湾财社记者注意到，深圳部分新房楼盘和二手房在春节后迎来了一波带看和成交的热潮。

就是否要选择当前入市的问题，邓耀华告诉记者，“购房首先还是要根据自身的情况来制定投资策略。现在国家重点鼓励的，包括深圳重点鼓励的还是两个大的方面，第一个是刚性，第二个是改善性。投资性的部分在‘房住不炒’的前提之下，其实是受到抑制的。但是刚性和改善的购房者存在机会。”

而从政策后的市场走向来看，李宇嘉也认为，“政策扶持的措施再多，能稳定住，就不错了，谈及反弹，那是奢望。对于热点区域、中心区或学位房，不排除触底探底后出现反弹。但这只是微观的局部，不代表整体趋势。”

来源：南方都市报