两楼盘大幅降价被暂停网签背后:多地曾发文限制降幅,房企有多少腾挪空间

来源: 澎湃新闻∙ 地产界

记者: 计思敏

近日，昆山两楼盘因大幅降价被暂停网签一事引发关注。

值得关注的是，地方政府限制大幅度降价的情况并非个例。据中指研究院不完全统计，去年5月至12月，近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。

房企大幅降价被叫停

5月6日，网上传出一份由江苏省昆山市住房和城乡建设局下发的《关于昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规行为的通报》的文件。

文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目我局已要求立即整改，暂时关闭网签（待整改结束后予以开通），并已将其不良行为计入年度诚信档案。5月8日，对于上述发布的通报文件，昆山市住房和城乡建设局相关科室工作人员表示，“发布通报是为了督促房企及时整改，维护房地产市场稳定。擅自大幅度降价对周边楼盘的正常销售造成了影响，导致周边楼盘不太好卖，其次也扰乱了房地产市场正常秩序。”

上述昆山住建局人士表示，目前相关楼盘暂时关闭网签，待房企做好前期业主沟通解释工作及后续方案可行后，整改结束后会开通网签。

其中梦之悦花园项目的下降幅度超过25%。以一套位于1楼面积为86.53平方米的房源为例，原大定总价显示1880556元，优惠后总计为1384480元，降价幅度为26.4%。

尚滨花园项目则在五一期间推出“五一五重豪礼”，巨惠32万元，再赠送一个车位”，项目销售称，“本身房子原价就160万元左右，优惠了三十来万，再送个车位，力度很大”。

地方政府限制楼盘降价的情况并非个例。从全国范围而言，因楼盘降价而引起热议的案例不在少数。

今年2月，深圳龙岗一新盘就因打出“首付30万”而被政府叫停。

彼时，多名中介朋友圈及项目推文显示，位于深圳市龙岗区的信城·缙悦城（备案名：信城缙悦花园），开发商开年活动，推出一批准现楼住宅。仅限2栋，产品为78平方米-95平方米三房四房。总价295万元起，三成首付客户仅需30万元、贷款210万元，白送60万元首付。

也就是说，按295万元最低总价房源来算，原本三成首付最低也要88.5万元，若首付仅需30万元，相当于仅一成首付，总房价也相当于打了约八折。而按照深圳政府的规定，楼盘售价不得高于或者低于备案价的15%。

不过，该项目代理中介此前对澎湃新闻称，该项目卖了一天一夜后被政府叫停。

2月20日，据第一财经报道，深圳市龙岗区住建局的工作人员表示，该项目因为扰乱市场，目前已经被相关部门查处。“低首付是明令禁止的。送两成首付，相当于私自下调备案价，17号信城缙悦花园开始宣传购房优惠，18号我们就查处了。

多地曾出台“限跌令”

过往两年，针对房企降价销售的情况，不少地方曾出台“限跌令”。

据中指研究院不完全统计，去年5月至12月，近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。

以大理为例，大理白族自治州人民政府于2022年8月发布的《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》显示，加强管控恶意炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为。公开宣传预售商品房价格的，宣传价格不得低于楼盘表备案价的85%或高于115%，宣传较低售价的房源套数不得低于楼盘表内待售套数的50%。

河北省保定市人民政府于去年印发的《关于进一步促进主城区房地产业良性循环和健康发展的十五条政策措施》则明确，稳定住房价格。房地产开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案手续前，对全部房源须向价格主管部门进行一次性价格备案（一房一价）。经价格主管部门审核备案后，销售时按备案价格明码标价。销售价格浮动原则上不超过±10%进行销售，超过±10%的，原则上应重新备案，重新备案的时间应与上次备案时间间隔60日以上。但不得低于成本价格恶意竞争，扰乱房地产市场。

更早前，据澎湃新闻不完全统计，2021年下半年至2022年6月，至少包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州 、江苏徐州 、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭综合实验区等22个地方发布政策或引导房企不得随意降价销售。

但在限价管控的情况下，也有声音指出，“一刀切”式的限价管控使得房企陷入进退两难的尴尬局面。

此前，广东省地产商会曾向广东省住建厅建言调整政策。2022年6月10日，一份《关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议》红头文件流出，抬头显示为广东省地产商会文件。文件称：当前房企在自救过程中面临重重困难。部分企业拟在三四线等较低能级的城市积极去化库存，以价换量，争取现金回笼，但不少地方政府既限涨价又限降价，令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。建议调整当前“一刀切”式的限价管控，适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。

2022年9月，市场消息称，广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超过项目核定线均价。

房企能降价吗？曾有地方政府回应：商品房价格由市场供求关系决定

2022年9月，位于武汉的朗诗熙华府也因为降价被原有业主投诉。

据武汉城市留言板，有业主于2022年9月5日留言称，“朗诗熙华府虚假营销，胡乱降价，购房时，承诺后面价格只会比前面高，房子基本上都卖了，楼层有限，实际上大量未卖，现在又大幅度降价，购房者血亏。”

对此，武汉市住房保障和房管局于2022年9月16日回复称，关于房屋价格的问题，商品房价格由市场供求关系决定，由开发企业根据市场情况自主定价，具体房屋价格由双方通过合同约定。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，商品房买卖属于平等市场主体之间的经济合同法律关系范畴，应按照合同约定的争议处理途径解决争议。

2022年9月9日，又有业主留言称，2021年买的朗诗熙华府期房单价2.9万元，一年连降3次，不到一年单价降了1万元，一年不到亏了百万元。

2022年9月20日，洪山区房管局开发办再度回应称，经了解，目前开发企业将销售困难的房屋作特价销售，针对项目打折促销情况，该局约谈开发企业，建议开发企业综合考虑并制定合理促销方案。

一直以来，房价的高低牵动着购房者的心。有产者希望房价稳定上涨，无产者则盼着房价能有所回落。

58安居客研究院院长张波指出，从房地产调整的思路来看，既不希望房价大幅上涨，也不希望大跌，房价的稳定才是房地产市场有序发展的重要前提因素。今年来看，市场的分化明显，加之区域性房地产恢复的节奏差异，房企销售压力依然偏大，调整售价急于出货的现象频现。各地房地产的调控难度更大，对于房价稳定性的要求也更高。当下正处于房地产复苏的关键时点，区域性市场的波动性容易被放大，一旦个别项目出现房价大幅下挫性调整，容易引发市场的高度关注。一来会造成房价下行的预期被增大，市场信心出现影响；二来可能会造成周边项目的跟进降价，给市场的整体稳定性带来影响。

那么，如何看待限制房企降价销售的行为？

在张波看来，并不是说房企不能在当下市场进行价格调整，但需要政府侧明确合理的降价范围，例如一些地方政府明确涨跌幅在5%～10%以内的调整，可以被视为是正常的市场现象。同时对于前期已购房业主的价差，应视合同的约定来调整。过大比例的降价对于市场形成了严重干扰，行政手段进行干预在当下阶段是需要的。