2013楼市启幕涨声一片 房价上升压力或在二三季度

元旦过后，广州楼市继续保持成交高位，在一片畅旺的场景下，涨价潮在年初淡季中闪现。记者发现，近日以万科旗下楼盘为代表的广州多个楼盘或是宣称将要涨价，或是已经开始提价，白云区有楼盘近日开盘甚至已经率先提价千元。而在行业内，多数专家均看涨2013年楼价，广州市房协秘书长许国碧预测今年广州楼价上涨幅度为5%-10%，这一涨幅预测已成为楼市主流观点。
市场

有楼盘率先涨价1000元/平方米

“刚接到萝岗万科东荟城电话，楼盘销售跟我说，万科所有的盘年后价格都上调15%，也就是说万科东荟城的均价将会涨到1.5万元/平方米！”近日，有网友爆料称，万科旗下楼盘将要涨价，这个消息让不少买家半信半疑。

然而，据媒体报道，广州万科方面相关人士称，新年过后所有项目统一上调均价15%是不可能的，因为每个项目都会根据具体情况不同而进行价格调整，比如有的可能涨价5%，而有的项目需要涨价20%也说不定。该人士表示，随着万科在广州的销售迈入百亿元，公司在广州2012年的销售压力减小，因此价格上随行就市取消优惠的确存在。

记者调查发现，事实上广州不少楼盘已在近期开始了新一轮提价潮。位于白云区广州大道北同和华远厂路段的卡布奇诺于本月19日加推8、9号楼，涵盖了60-123平方米的两房紧凑户型、舒适三房房源。记者获悉，本次开盘带装修均价去到18500元/平方米，较此前住宅房源价格上调达1000元/平方米。该项目副总经理陈建华表示，该盘当日实际消化约七成房源，基本达到开发商预期。

在海珠区，有年中即将推出楼盘二期产品的开发商向记者透露，看目前市场形势，提价是必然趋势。“去年上半年海珠的主流价格还是2万元/平方米左右，而现在已经到了2.5万元/平方米以上，甚至3万元/平方米，涨幅非常明显。”记者从阳光家缘成交数据中发现，在保利天悦等高价盘带动下，海珠最近连续三周的楼价确实已近3万元/平方米，保利天悦的均价甚至达到了3.5万-4万元/平方米。

阳光家缘数据显示，近一个月（2012年12月25日-2013年1月23日）广州一手房网签均价为13686元/平方米，比上一个月的13256元/平方米，上涨3.2%。另外，和上月相比，在抽查的百盘网签价格中，发现升价盘占据48%的比例，价格基本维持不变的楼盘占据36%，而降价盘仅占据16%。

探因

供求矛盾增强开发商提价欲望

从成交来看，广州市近一个月一手房网签套数为11169套，环比增加10.5%；网签成交面积为131.6万平方米，和上月的118.7万平方米相比，环比增长10.9%。

楼市消化速度加快，而供应却持续萎缩，这进一步增加了市场供求矛盾，最终导致开发商涨价意愿增强。广州世联市场总监崔登科透露，2013年广州楼市新增供应8.7万套、956万平方米，同比出现下降，2013年广州市场或呈现“求大于供”的状态。崔登科表示，目前广州楼市的库存约为1万套，2013年广州市场供应量加上库存一共是1066万平方米。未来一年半的时间内，房价上升的压力点主要在2013年的二三季度，价格上行的压力达到峰值。崔登科同时表示，广州中心区域产品全面价格豪华化的时代将会到来，从而价格上行的概率将进一步放大。广州市房协秘书长许国碧认为，广州今年全年楼价将呈现稳中略升的态势，涨幅在5%-10%。许国碧表示，从市场走向来看，2012年交易量明显增加，两年多调控积累下来的库存得到释放，所以2013年楼市面临的需求压力将没有那么大。“目前而言，购房仍是城镇居民个人资产保值增值的主要方式，因此2013年的楼价将呈现稳中有升的态势，但涨幅将在城市年度居民消费价格指数CPI和国内生产总值GDP的增速之间。”许国碧表示，2012年广州房地产开发企业的业绩突出，但以价换量，稳价走量是全年房地产业绩上升的重要保证，虽然去库存化的时间有所缩短，但是库存结构性问题依然严峻，积极去化大户型库存将成为房地产开发企业2013年营销部署的重点，因此稳价走量仍是其较优的营销策略。

预测

“自住+改善”将推动楼市基本面好转

从全国来看，楼价上涨的压力也相当大。2013年1月18日，国家统计局发布2012年12月新建商品住宅价格变动情况：与前一个月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。而1月4日，根据百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年12月，全国100个城市新建住宅平均价格为9715元/平方米，比11月上涨0.23%，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨，涨幅有所缩小，其中57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资投机性需求，但相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。张宏伟表示，尽管短期内市场不会出现大起大落，但是从政策层面基调的变化、二套房贷政策层面的“微调”等可知，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。

机构观点：楼价上涨与政策风险并存

对于楼市未来预期，世联地产亦认为楼价上涨与政策风险并存。该公司分析人士表示，今年刚需仍然主导市场。大户型及高端产品供应放大，成交比例不变，在市场上行情况下成为资产，当市场出现下行则成为负债，并且其去化速度明显偏慢，当市场风险出现时，流动性匮乏问题或将再次出现。

该公司近日发布的一份报告表示，目前市场依然是“政策下相对的市场供求关系”，但目前政府政策调控方向不明确，政策风险成为2013年度市场焦点所在。综合未来供求关系，库存结构的问题，世联地产认为今年行业运营环境确有好转，但不同阶层对房价的博弈加剧，需要持续认真、务实应对或将到来的政策风险期。

该报告还表示，从广州2012年住宅销售业绩表现可以发现，刚需产品依然是稳健、快销、低风险的最好选择；在推进城镇化建设的背景下，开发商跟随广州区域发展趋势，顺势而为，明确打造物业的价值，而非打造物业的价格。