楼市进入结构性过剩阶段 住房政策滞后不前进(2)

适度支持居民改善性住房需求

随着结构性过剩阶段的到来，我国居民住房消费热点正处于由“有房住”向“住好房”转轨阶段。政策重点应及时顺应市场形势的转变，由以往支持首套房需求、抑制改善性需求，转变为支持首套房需求与适度支持改善性购房需求并重。

首先，探索住房限购政策的平稳退出渠道，更多地发挥市场机制和房产税引导供求的作用。在住房供求矛盾趋缓的条件下，探索住房限购政策的平稳退出渠道，更多地通过市场价格调节市场供求，有利于平稳市场、改善居民住房条件和促进人口城市化进程。同时可考虑针对居民奢侈性、炫耀性很强的过度住房消费，以及高投机性的购房行为征收房产税，提高其持有成本。以引导居民理性住房消费，抑制过度投机。

其次，放宽二套房信贷管制，降低二手住房交易税费。在居民改善居住条件愿望迫切的背景下，应适度降低以改善为主的第二套房的按揭成数，同时放宽对二套住房的按揭利率强行上浮政策。由金融机构在一定范围内根据风险及资信状况，自主确定按揭成数和利率水平。

降低二手住房交易税费，有利于促进合理的住房交易、减轻购房者的负担，支持居民住房条件的改善。降低住房交易税费的可能措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消5年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税。

第三，进一步完善期房预售制度，抓紧出台新建商品住房三包政策。期房预售政策是造成商品住房品质低劣、住房消费者权益不被重视的一个重要原因。可将目前购房者全额预付期房款，改为根据开发进度支付相应比例的款项，住房交付之前不支付全部房款。另一方面，通过出台住房三包政策，可不断提高住房产品的质量与售后服务水平，保护购房者的合法权益，促进居民家庭住房条件的改善。