高收益下的投资冲动：鄂尔多斯地产泡沫或累及信托

随着国内经济形势的不景气，鄂尔多斯“有价无市”的房地产市场已现下滑迹象。

据《每日经济新闻》记者调查，目前鄂尔多斯的房价已有不同程度的下跌，不少项目停工也持续了较长一段时间。与此同时，作为信托融资较为集中的地区，当地房地产行业的回落无疑将累及信托，而信托当初设计的担保方式则成为了 “最后一道防线”。然而，有分析人士称，鄂尔多斯的房地产信托数量较多，收益高，但风险也正在逐步显现出来，将对信托的担保方式和价值评估构成考验。

中融涉水深

近日，有媒体报道，鄂尔多斯楼市近八成停工，而中融信托的一款产品募资11亿元，“涉水”最深。据《每日经济新闻》记者查阅，鄂尔多斯募资规模最大的房地产信托为中融信托发行的“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划”，去年5月发行，募集资金总额是11.635亿元。

据介绍，该项目资金是用于鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司(以下简称凯创地产)增资，完成增资后受托人合计持有凯创地产96%的股权，同时用于伊金霍洛旗棚户区改造项目的拆迁及建设。该信托计划的收益是10%起，1000万元以上的投资收益可以达到14%。

“表面上，这则信托计划是一个保障房+商业地产信托计划，但是信托对资金的监管并不严，实际的资金投向并没有办法进行监控。”一家信托公司人士称，“现在信托一般只要抵押和风险做实了，对于资金用途也不会太过于苛刻，而这可能也是风险潜伏的地方。”

保障房占比低

据了解，中融信托该信托计划项目包括了伊金霍洛旗棚户区改造项目和城市之巅项目两部分。在项目的介绍中，伊金霍洛旗棚户区改造项目地处鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿镇中心位置，项目占地面积213828平方米(320亩)，总建筑面积598270平方米；项目总投资为32.2亿元。项目类型包括还迁房、商品住宅、商业、写字楼、酒店等，定位为伊金霍洛旗中心地段中高档综合社区。

据了解，这则信托计划是中融对“保障房+商品房”模式的一个尝试。凯创地产在2009年及2010年分别在鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿镇拿到了D6-03、E13-01和E12-01三个地块，是当地的棚户区改造项目。伊旗项目规划总建筑面积598270平方米，其中棚户区改造还迁面积仅41984平方米，还迁房项目比例明显过小。

“这在信托行业内很常见，仅仅做保障房项目的话，风险是低一些，但是信托计划的收益不会太高。”上述信托公司人士表示。

“曾停工半年多”

更值得关注的是，该信托计划的另一个项目——城市之巅也处于尴尬境地。按照凯创地产原本的计划，该项目为高层住宅、商业及酒店等，总投资39亿元。

据部分购房者向 《每日经济新闻》记者反映，该项目曾停工半年多，原本计划今年7月入住，但后来拖至今年10月。该项目当初的售价在12000元，后因项目延期停售了。

记者向当地人士询问得知，城市之巅项目刚刚落成，已经可以陆续入住了。但是，该地段的房价并没有达到此前发售的12000元/平方米，实际的单价仅8000元左右。

另外，鄂尔多斯的房价回落，对该项目的影响尚不明确。

“从目前来看，该信托的到期时间还有8个多月，现在还不能断定其风险，但是中融信托应该多多关注项目的进程。”有分析人士表示。

事实上，中融信托仅是在鄂尔多斯做房地产信托较凶猛的一家典型公司，华宸信托等也在鄂尔多斯有不少项目，应关注其风险。

担保考验

对于房地产信托而言，风险控制的方式是保证其安全性的一大因素。在鄂尔多斯房地产信托露出风险苗头的时候，业内也将对信托的担保方式进行“拷问”。

“房地产信托一般都是股权担保。这种担保价值评估比较复杂。”用益信托网信托分析师徐颖风表示，如果企业没有资金还信托公司，甚至资不抵债的时候，股权也就不值钱了。

以中融“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划”为例，信托计划持有鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司96%股权，等同于以凯创地产的大部分收益来保证中融信托投资的收益。“中融信托肯定也不会让信托计划出事，毕竟中融的招牌很重要。”

对此，《每日经济新闻》记者向中融信托发去采访提纲，截至发稿尚未得到回复。

高收益下的投资冲动

在鄂尔多斯房地产信托困局的背后，信托公司“不惧风险”的动机或许是高收益、高回报。

一位资深信托人士说，以某知名信托发行的房地产信托为例，该款产品最高年化收益12%，但实际地产公司承受的融资成本约30%，甚至更高，剩下的18%被多方利益瓜分。通常情况下信托公司可以拿7%~9%的回报，理财师的佣金占3%~7%。

不过，高收益隐藏着高风险，信托公司承接此类项目不得不面对刚性兑付的危机，有信托人士向记者坦言，一些信托公司在与“政策博弈”。

“融资单位说服信托公司，今、明年房地产调控政策可能会有所松动，所以愿意投机。”上述信托人士说，“一旦出现刚性兑付危机，信托公司也会通过发新项目、或用自有资金垫付保证投资者的收益，兑付危机的口子目前还不能开。”

他指出，部分投机者趁房价下跌扩张，由此资金链愈发紧张，对融资的渴望几近“狂热”，各类融资渠道均有尝试，由此也为监管增加了难度。

“眼下国内投资市场，房地产的利润依然较高，一些房地产既得利益者不舍得将占有的资源清盘，想进一步扩张份额，企业融资需求大增，除了通过地产信托融资外，还有通过如艺术品之类的其他信托产品‘曲线融资’，更有大量民间资金投入其中。”该信托人士说道。

“如今一些信托融资，一旦多个资金与多个项目对接，监管部门监管时会遇到阻碍。”上述信托人士告诉记者，“就像一杯果汁，把各类水果搅碎兑一起，谁能还原出其中某一种水果？”

综合多种情况分析，目前鄂尔多斯金融泡沫可能非常复杂，楼市风险仅仅是其中一个环节。投机型资金推高的虚高房价、大宗商品价格暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧、难以统计的民间资本对鄂尔多斯楼市的渗入，信托公司背负着如此多不确定因素前行，风险实在难料。

一位不愿透露姓名的资深信托人士认为，信托公司“博弈”政策就好比“击鼓传花”，关键看谁接最后一棒。

“泡沫的投资环境往往产能过剩，信托公司虽然能够以自有资金垫付等多种方式将刚性兑付强压下去，但是此举也将加速吹大金融泡沫。”上述人士分析道，“目前泡沫还处于膨胀阶段，一旦破灭，信托公司项目就有可能砸在手里。”