调控政策回归理性是必然 楼市还有黄金十年

经历跌宕起伏的2011年之后，2012年伊始，就有业内人士表示，这一年将会是楼市调控、房价能否回归理性的关键一年。随着2012年各项调控政策的实施与巩固，国家房地产宏观调控的决心进一步彰显，而房地产市场的理性回归成效也日渐显著。进入下半场，楼市未来走向渐趋明朗，2012年，回归理性的房地产行业可谓真正进入“理性状态”。

2012年房产调控不动摇

2012年，房地产“调控”政策始终贯穿其中，严格执行去年的限购、限贷、差别化信贷和税收等多重政策。1月31日，召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。标示着限购仍将是今年中国楼市的主旋律。4月3日，温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会上，谈到房地产调控时，他表示，要坚定不移地继续实施房地产调控政策。

与此同时，2012年楼市政策也紧中有松。2月、5月，央行连续两次下调存款准备金率，同时，这也是自去年11月30日央行宣布近三年来首次“降准”之后，央行连续第三次下调存款准备金率；6月，中国人民银行下调金融机构人民币存贷款基准利率分别0.25个百分点，为三年半来首次降息，并在7月进行了第二次降息；此外，四大行及大部分商业银行在内的多家商业银行放宽了首套房的房贷政策，可首付三成，执行基准利率，公积金贷款利率也有所下调等等。

调控抑制投机鼓励首置

一波接一波的政策出炉，曾被部分专家学者误以为调控有放松的迹象，其实不然，从这些政策中，我们不难发现，调控主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到支持和鼓励。多方博弈之后，楼市似乎进入了暂时平衡的局面。购房者、开发商，以及地方政府，都能够日趋理性地看待如今的市场，而媒体、专家学者、业内人士都应该对调控政策有一个正确的解读。

据统计显示，2012年1月至4月全国房地产开发投资增速自2010年1月来首次落后于全社会固定资产投资增速。此外，根据国家统计局发布的“70大中城市房价指数”，从去年底到今年初，全国绝大多数城市都开始了明显的一轮房价下跌。可见当前的楼市调控政策是有效的。

业内人士表示，相关部门对于楼市的调控已经从之前的限购强硬派，转化为常态化的控制和引导。今年以来两次下调存款准备金率，将给中小银行获得资金提供更好的渠道，给银行带来了充裕资金，同时也给购房者获得差别化贷款政策创造了条件。

房产还有十年黄金期

迷惘的市场下更需要专业、理性的判断。在对中国房地产未来走势分析时，经济学家谢国忠曾发言表示：“中国楼市泡沫已经破裂，今年房地产市场会崩盘，未来三年内房价跌幅可能达到50%！”这引起了许多房地产人士的揣测。某开发商表示，今年在宏观调控下，房地产市场已经逐渐回归理性，房价也得以稳定，市场呈现良好发展态势，并且明年可能更好过今年，何来崩盘之说？上海市天地行营销有限公司董事常务副总宋捷曾发言道：“大势看来，上海房地产市场是健康的。崩盘更是不可能的。中国香港、日本经历了几十年的发展才崩盘一次，而中国内地连基本的居住问题都还没有完全解决。”

中指院副院长陈晟在2011第六届中国(宁波)商业地产年会上演讲表示，宏观的经济形势，增长势头决定了商业地产的发展是长期向好，中国未来房地产发展可以肯定地说，还有黄金十年，包括住宅。但是不同的城市有不同的物业类型的发展。最终还是跟GDP有关系，如果GDP发展不好，房地产要发展得好也是很困难的。

○解读

未来三年 房价下跌50%不可能

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师 刘璐

根据《人民日报》文章的说法，从管理层的态度看，未来经济发展不打算靠房地产来拉动。万科新掌门郁亮认为，房地产行业已经不再是支柱产业，更应该是一个配套产业，这样定位更为准确。未来城市发展更新升级，房地产行业应为城市发展、社会经济发展做配套。

可见，我国政府的限购政策，可谓打蛇打七寸，正中要害。而在需求受到抑制的情况下，开发商的住房卖不出去，这从全国许多城市的住宅库存大幅增加中已经得到了印证。开发商的融资是有成本的，而且这种成本还不低。在这种情况下，大的开发商可以挺，而小的开发商就非常艰难了。由于当前在售的商品房库存的建设用地很多都是2007年至2009年（除开2008年下半年）的地价高峰阶段拿的，高昂的土地成本决定了开发商很难大幅降价销售。大幅降价会出现亏损，而库存房卖不出去所承受的融资成本也会导致亏损。

因此，笔者预见，未来，如果限购政策不放松，很多中小开发商会退出市场。其退出市场的方式要么是把项目转卖给大开发商，要么干脆破产走人。大面积烂尾楼的出现，可以视为本轮地产调空的高潮，而把项目转卖给大开发商又会加剧市场的集中度，出现大开发商兼并潮，从而导致垄断。在这个过程中，可能地产中介类行业早就由于成交量的大幅萎缩而倒下了，而地方政府也会出现很大的融资问题。但这个过程会持续较长的时间，但达到谢国忠所说的三年房价下跌50%甚至80%这种可能性几乎没有。

中央政府会不会放松地产调控，这是当前楼市关注的焦点问题，也是两会的热点议题之一。其实，从高层的多次表态中，我们就不难看出，中央政府可能很难在短时期内放松楼市调控。甚至，在整个十二五时期内，这种偏紧的预期都可能持续存在。毕竟，社会人口的主体还不是富人，而解决低收入人群的住房问题，关系到整个社会的稳定。

○观点

调控措施越来越精细

王晓白 成都市房地产开发企业协会会长、成都金房集团董事长

七月份房价上涨了0.2%，就被某些媒体或专家解读为房价上涨，调控不给力，但实际这是一种误读。因为七月份全国物价上涨了1.8%，整个劳动力在涨、土地在涨，而房价才涨了0.2%，实际上可以说房价是下降了1.6%，这反而说明了宏观调控的巨大成果。或许，宏观调控在刚开始实施过程中有点“一刀切”，但随着宏观调控不断完善，市场趋于理性，开发商不盲目抢地，购房者也理性购房。未来，国家在宏观调控措施上，必然会越来越理性。这需要萤火虫也更需要闪电。

顺应政策

保持一涨一稳

李蔚 四川大学工商学院教授 博士生导师

今年的降息政策主要是针对实体经济，只能说房地产业也随之受益。而今年，国家调控不放松，但一些地方房地产政策有放松迹象，国家采取的态度也是只要不引起大反弹则不太干预。预计到明年，政策基本上会保持不变。国家希望看到的调控结果是房子成交量上涨，房价不变，因此房企最好的办法就是顺应国家政策，保持一涨一稳的态势。

未来三年，房地产发展取决于中国经济状况，不能单从房产情况看。而中国的经济状况又不完全取决于中国，还取决于欧美等地区经济。按正常情况看，中国房地产还有20年的黄金时间。