“国五条”令市场受惊 买家忧心买房子会更贵吗？

正当人们以为两会前出台的“国五条”只是以往调控政策的强调与重申的时候，“二手房卖方个税要强制计征转让所得20%”的细则规定如一颗重磅炸弹突然袭来，引发房地产市场巨大震荡。从开发商到股民，从投资客到刚需买家，紧张又焦虑的气氛四处弥漫。

新政冲击，市场受惊

新政细则的突然降临令市场各方都感到措手不及。而此前业内人士普遍估计，“两会”后才会有新动作出台。3月4日，住建部部长姜伟新解释说，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益；这个政策不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。与此同时，住建部副部长齐骥还详细指出，“二手房交易按照增值额的20%征收个税”本意是打击投机，而不是伤及刚需。

然而受到新政影响的显然不止是少数投机者，广大股民成了第一批受到波及的对象。仅3月4日一天，受到房地产调控新政的影响，房地产板块大跌8.63%，当日进行交易的144只房地产个股中，有142只出现了下跌。跌停的个股则达到了近50只，包括招商地产、保利地产、万科A和金地集团在内的龙头股齐齐跌停，一天之内市值蒸发了1018亿元。此后的两天，股市大盘迎来反弹，但专家指出市场人气仍难以与前期相比，由于房地产板块仍在继续调整，令市场对于大盘后市能否延续反弹态势的担忧情绪并未有效缓解。

在股民受到重创之后，不少二手房买家们也忙做一团。由于担心广州细则出台后可能导致税费支出大增，希望赶在广州细则出台前出手购房及办好相关交易手续，令二手市场在3月初出现一波赶“末班车”的交投小高峰。调控新政发布后的首个工作日，广州市房地产交易登记中心窗口二手房交易量收件量是平日的三倍，据阳光家缘网站公布的全市各中介公司二手房网签数据显示，3月1日-5日这5天的二手房网签量比2月24日-28日大增150%，与2月1日-5日相比更出现157%的增幅。

与广州的情况类似，在刚刚过去的一周内，全国各地房管局都出现了汹涌的人潮。据媒体报道，天津南开区房管局人流激增的情况是从天亮就开始，市民从早晨6点开始排队，8：30交易大厅开门时，现场约有300多名市民在此等候进场。而上海房产交易中心现黄牛党，一张过户号被炒到5000元。

为了赶新政的末班车，不少中介公司也加班加点，促已经谈妥或有意向的客户抓紧办理过户手续。不少中介机构负责人坦言，虽然短期内促成的二手交易骤然增加，但一旦新政策落地，二手房交易量极可能骤减。

刚需受捧，改善遇阻

在对买家的影响方面，新政的冲击出现了两极分化，由于市场前景不明朗，刚需客加快了入市的步伐，或能在新政策中受益。另一方面，由于购房交易成本的增加，对投资客的打击无疑将会对改善客造成影响。

新“国五条”实施细则当中提及“继续严格实施差别化住房信贷政策”的内容，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”若广州二套房贷首付及贷款利率提高，对改善型购房需求的释放无疑会产生一定影响。

由于担忧政策落实之后卖家可能将新的税负压力转嫁到买家身上，之前处于观望的买家在短期可能尽快出手，在急于入市的压力下，刚需客被推上了成交的第一线。

高端住宅市场方面，调控新政对其影响将更为明显，改善型以及投资型买家是高端住宅市场的两大主力需求，而这两类客户对于价格更加敏感。高力国际分析指出，受价格增长（卖方将税负压力转嫁给买房）、买卖净收益下降（所得税）以及持有成本上升（房产税）的影响，买家可能会搁置他们的置业计划，从而会使高端住宅的需求量相比低端市场有更为明显的下降，而导致成交价格的下降更为显著。

除了二手房市场的波动，新政对一手新盘的推货也带来了巨大冲击，高力国际推断，对于一手住宅市场，受调控新政的影响，总体成交量会有所下降。然而，考虑到二手住宅市场销售报价的提高，部分买家会转而进入一手市场，使需求量下降幅度有限。但从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略。

成本转嫁？未来成谜

新政令为了应对新政，网络上开始流传起各种段子，“签阴阳合同”、“起诉抵押再追回”甚至“离婚”等手段不一而足。有媒体爆出，3月4日在天河区民政局婚姻登记处办理离婚的夫妻一个上午竟然达到了21对，比往常多出了两倍，有一些夫妇明确表示是为了卖房子避税来办的假离婚，“卖完房子再复婚”。

另一方面，有专家担心目前以卖方为主的二手交易市场上，业主税费往往由买家承担，又或者将成本算入售房总价中，最终的承受人还是购房者。记者发现，这种担忧已经渐渐出现了端倪，新政出台后，部分区域的二手房报价明显上升，有媒体爆料称，部分房源报价甚至一夜上涨超十万。

广东省房协新闻发言人、秘书长王韶向媒体坦称，此次调控的细则比市场预期来得更快、更严、影响更大。他建议，为实现国民经济稳增长，体现国家房地产宏观调控的连续性和稳定性，各地应结合地方实际，尽快出台更具体更可行的细则，避免市场产生过大波动。

王韶也注意到了调控政策可能会将税金转嫁到购房成本上让买家买单。他表示，此次细则出台，距离“国五条”出台不到一个星期，动作之快、力度之大、影响之广，为历年调控政策之罕见。王韶认为，若一刀切对二手房征收20%的个人所得税，将造成业主惜售或向买方习惯性转嫁税收成本，市场有效供应则有可能出现大幅度减少，从而导致供应结构恶化，供求矛盾加剧，迫使部分实力有限的刚性需求转向郊区购买一手住房，推动郊区房价上涨。且还可能因交通、医疗、教育、购物等配套不足产生新的不和谐因素。

业内人士普遍相信，由于新政暂时只有“只言片语”，因此其诸多不完善和对市场的冲击也只是暂时的，由此带来的买家的小面积恐慌也可以理解。唯有等到详细的实施细则出台后，楼市未来的走向才能真正被看清。