“国五条”细则剑指一二线城市 中国楼市或降温

在出台楼市调控新政策“国五条”8天后，1日中国国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“国五条”细则)从抑制投资投机性购房、增加供应等六个方面细化了国五条的相关规定。

中国银行国际金融研究所高级分析师周景彤在接受中新社记者采访时表示，国五条细则的出台主要针对当前一些房价过快上涨的一二线城市，旨在给趋热的市场降温。

在政策效应递减、预期不明、改善性及刚需集中入市等因素共同影响下，中国多地楼市在2012年年中以来出现量价齐升的势头。尤其是包括北京、深圳等在内的一二线城市房地产成交持续走高，引发业内对房价再度失控的担忧。

某机构1日发布的数据印证了房价的涨势。数据显示，2月中国百城(新建)住宅均价较1月上涨0.83%，连续第9个月环比上涨。

周景彤认为，在此背景下出台的“国五条”细则更为严厉，也更具可操作性。他认为，此次出台的细则主要通过五个方面的紧缩措施遏制房价过快上涨。

首先，在“限贷”方面，除坚持既有的坚持差别化信贷之外，细则规定房价上涨过快城市可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。周景彤预计，下一阶段该政策或将得到各地的响应，根据自身的情况上提二套房的首付比例和贷款利率。

其次，税收方面，细则提出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。而此前的政策可选择缴纳交易总额的1-2%，或者转让差额(交易额-购入价)的20%。周景彤认为，虽与一些国家征收的50%左右的重税相比，差额20%入个调税的幅度不算太大，但与之前相比，政策的收紧倾向表露无遗。

第三，在“限购”方面，除坚持既有措施、从严执行外，细则明确限购区域应覆盖城市全部行政区域，同时对于住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在既有措施的基础上进一步从严调整限购措施。

此外，在增加供应方面，细则特别明确对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构优先支持其开发贷款需求。周景彤分析，此举意在优化供给结构、增加中小户型，以解决更多人的住房困难问题。

周景彤并指出，细则规定各地制定本地区年度房价控制目标，并于一季度向社会公布，同时对执行各项政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。此举将对地方政府形成压力，减少其在执行政策时“明紧暗松”的做法。

综合以上五个方面的措施，周景彤认为，其中经济和税收手段的运用更为突出，针对当前房价上涨过快的一二线城市的倾向明显，楼市调控的长效机制将有望逐渐成形。同策咨询研究中心总监张宏伟亦认为，此次出台的细则不再“一刀切”，而更偏向精准击打，局部收紧的意向明确。

周景彤预计，在政策约束下，一二线城市的成交量会出现明显回落，一些地区甚至会出现房价走势逆转，小幅下降的可能。

上海某研究院副院长杨红旭则认为，国五条细则提出新的内容且措辞严厉，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超出预期。他表示，在新政策影响下，今年第二季度房价涨幅将现回落之势，其中一线城市表现将更为明显。