媒体称03年以来颁布43个调控政策 房价上涨10倍(3)

2010年，保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与中央签订了“军令状”，以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前，行政命令的结果却是，只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解决。

因此，流动性泛滥的市场周期中，房屋的资产属性得到了充分的体现，其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体，一时间成了“身边的野蛮人”。购房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。

2011年，政府出台了另一项压制需求的政策——限购，辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮，对三套以上住房停贷。其初衷，是将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。

尽管这项被称作“史上最严”的政策，通过近乎一刀切的方式，错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求，但在房价控制指标上，取得了明显的成效。从2010年—2011年的两年间，全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。

开发商开始逃离“两限”最严的城市，到二三线城市投资。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏，战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市，一线城市的需求则被强力压抑。

2012年3月，地产大佬任志强预言，由于限购限贷等严控措施，过去两年中开发商的生产积极性受挫，住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长，一年后一线城市房价将出现暴涨。

供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年，房价划出了一条陡然上升的尾线，比任的预测提早了几个月，这一趋势延续到了2013年5月份。

税费调节的理想与现实

重交易轻保有的税收结构，并不能有效盘活存量住宅，反而滋生更多的投资欲望

房产税的调节和替代效应，仍有待政策加速推进

税费作为调节供需平衡的手段，在国内调控中占据举足轻重的角色。

一个得到大量共识的数字是，房价中有60%—70%的部分都通过税费方式流入政府。

过去十年间，围绕调控的税费调整，主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。对应周期内房价的变动，很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不平衡的卖方市场中，税费无论是以买方还是卖方为征收对象，最后都很容易被转嫁到购买方，从而推动房价的上涨。

我国目前保有环节的主要税种，包括房产税和城镇土地使用税，但十年间对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，实质上处于“无税”状态。

宽松货币政策和持续上涨的房屋价格，又催生了投资和投机性购房，保有税的缺失，使得房屋持有成本几乎可被忽略不计，致使住房囤积大量空置，拥有数十套，甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接连曝光，更加剧了供需矛盾。

市场分析者建议从严征收保有税，一方面可以盘活存量房，抑制和打击投资投机购房，另一方面可以为地方政府另辟财源，摆脱对土地收入的依赖。在2011年底，政府有意改变目前现状，并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。

两座城市对试点的细则安排显得极为谨慎，征税对象主要是增量房，也包括重庆市的存量别墅。其对房价的影响、盘活存量住宅和增加地方收入的效用，在一年后却并不明显。按照官方统计口径，去年全年沪渝新建住宅价格分别上涨7.6%和4.5%，征收量与财政收入相比几乎可忽略不计。

第二批扩大到试点名单，在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。据说杭州版房产税在发布前夜被叫停，理由是，政府智囊建言，如果只征收增量，会在政策执行前引起一轮购房狂潮。坊间传闻可能不足为信，但房产税的征收的确面临着诸多挑战。除了征收面的界定，还包括差异化税率如何确定，对房产的合理估值、税务部门的管理资源配置等问题。目前，全国性的住房信息联网平台迟迟未能建成，全面征收的难度可想而知。