房屋租赁陷阱多 互联网时代如何识破虚假房源(2)

小刘是个北漂的白领，来到北京后带着老婆和上幼儿园的儿子四处租房居住。2011年，小刘与房主老张签订了租赁合同，约定由小刘承租老张的房屋，房租押一付三。租期之内，小刘与老张相处十分愉快。租期届满之时，双方却因3000元的押金产生了激烈的争吵。老张称他向小刘交房时房屋的墙壁是新粉刷的，而小刘退房时，墙壁已经被弄脏，有一处墙壁甚至留有小刘儿子的涂鸦，厨房的油烟机也被用坏，老张认为小刘应该负责重新粉刷墙壁，赔偿油烟机，相应费用应该从押金中扣除。这样算下来，老张不但不用给小刘退押金，小刘还应另行赔偿老张的损失。小刘却说，老张的房子常年对外出租，墙壁本来就是脏的，抽油烟机只是老旧磨损了，而且他在租赁期间曾向老张报修，老张并没有理会。因此押金应该全额退还。双方争执不下，只得诉至法院，老张的证据只有小刘退房时的房屋照片以及对厨房抽油烟机的录像，照片显示墙壁上有勾画痕迹，录像显示抽油烟机运转中确实有较大的噪音。按照谁主张谁举证的原则，因为老张无法证明其将房屋交给小刘一家时墙壁是新粉刷，此外老张也无法证明抽油烟机是小刘用坏，最终经法院调解，双方达成和解，由老张退还小刘押金2000元。之前是3000之前，最后是退了2000块钱，这么一个案例我们来给大家分析一下，你看出租人就说我这个房子原来挺新的，挺好的，所有的设备都是能够正常运转的，你看你租了一段时间以后墙壁也脏了，抽油烟机噪音也老大了，他也提出了他的一些不满，但是这里面好像就是证据不足，有的时候这个纠纷发生就是因为不能提供相应的证据，所以说这个纠纷吵架就吵翻天了，这其中应该注意些什么呢？

包华：实际上如果大家关注到，如果是在北京的话，我是在北京置业，在北京的话如果大家能够看到有一些政府示范性的一些合同，那么其实在最后的附件中都会有一张现场交接设施、设备的一张清单，这张清单是需要去填的，也就是说在双方交界房屋的时候需要确认房屋的那个现状，如果你当时确认过房屋上有一些图画，确认过房屋的设施设备有一些毁损的，这个事得说清楚了，当然如果没有的话咱们也说清楚了。这是双方在现场交接和验房过程中必须要做的一件事情，当是我们发现很多的朋友们在房屋租赁的过程当中，好象不太愿意去填这样的房屋交接的验房单。

千万别给自己找麻烦。有的时候拍两张照片是不是也挺管用的。

曹凤林：照片其实也是能够很直接说明问题的，我们在签订合同的时候最主要的是直接明了的表达双方的权利义务以及现状是最好的，有的时候可能是语言上面形容不了现状，那么你当时拍一张照片来作为一个证据双方都来认可，那么后期也能减少不少的争议。

给大家的一个提示，这是第一种容易发生纠纷的方面，一个是退押金的时候房屋大家应该说租房的人和承租人有不同的看法，我们有的时候容易造成一些纠纷，下面我们再来看转租，刚才曹律师也提示我们，转租过程中也是容易节外生枝的，我们来看这样一个案例。小杨大学毕业后在北京的国贸附近找了份工作，没有回湖南老家。为了上班方便，小杨与黄女士签订房屋租赁合同，以每月4000元的租金承租黄女士位于后现代城的房屋。小杨没想到，其刚住了两个月，就被房主米先生找上门来。米先生拿出房产证称，自己才是该房屋的产权人。黄女士承租了他的房子后将房子转租给了小杨。米先生称，他与黄女士签订的租赁合同约定不能转租，所以要求小杨搬家。小杨将黄女士起诉到法院，要求解除转租合同、返还租金并赔偿损失。法院经审理认为，房东米先生与黄女士的租赁合同明确约定禁止转租，如果黄女士擅自转租未取得房主米先生同意或追认，米先生可单方解除与黄女士的合同，并要求次承租人小杨腾房。因此，一旦房东对无权转租提出异议，次承租人无法继续使用所租房屋。所以说这里面还是有一些风险在其中的，关于转租这里面也谈到了，有的比如说我在租房合同当中明确规定不能转租的，有的可能都没有明确规定能不能转租，这个时候能不能转租呢？

曹凤林：因为在租赁关系法律有一个明确规定，不论你有没有明确不能转租，法律上有规定是不可以转租的，那么在合同里面大家双方要明确一下也是想把这件事情更明示一下，而不是说因为写在合同里不转租，你没有写就可以转租不是这回事。

这个大家一定要注意，不能转租，如果转租了的话，比如说转租人和次承租人他们的利益怎么来保护呢？什么情况呢？

包华：我觉得首先对于次承租人之所以出现其实原来本身也不见得知道自己就是所谓的次承租人，有的时候可能蒙在鼓里。但是核心那一点，就是他在签这个所谓租赁合同的时候，他并没有确认对方的身份，也就是对方的出租人跟房屋的关系他可能没有去审查过。至少没看过产权证，因为看过产权证就知道了，所以这种情况之下其实承租人在承租的时候一定要关注一下，出租给你房屋的人和这个房子之间的关系。你是要审查的，你要审查一下他有没有出租资格，那如果他不是房主，那么在这种情况下能拿到合同。