以房养老拟在北上广汉试点 房产将抵押给保险公司

昨天，记者从参与“以房养老”试点研究的保险公司证实，近日，保监会已向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。

据民政部相关负责人介绍，“以房养老”的试点方案由保监会牵头，会同民政部等部门，出台具体操作办法和实施细则。以房养老作为市场化运作的一个组成部分，完全是一种自愿的，自主选择的行为。

□政策要点

1 房产将抵押给保险公司

早在去年9月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，时隔约半年，此项试点最终落地。近日，保监会最新起草了相关指导意见，并开始在业内征求意见，决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。其中特别指出将在北京、上海、广州和武汉四地开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点工作至2016年3月31日截止。

据了解，“老年人住房反向抵押养老保险”就是大家经常提到的“以房养老”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

昨天，包括合众人寿、幸福人寿在内的保险公司均表示，已经收到了保监会有关以房养老的征求意见稿，目前已经开始着手调研，但还没有相关产品上市，将根据保监会的意见自主设计产品。

2 两种方式处理房屋增值

保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段，盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。据介绍，反向抵押养老保险属于商业保险范畴。开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。

《征求意见稿》中明确表示，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

合众人寿相关精算负责人告诉记者，参与型和非参与型两类其区别之处在于房屋增值部分是否与保险公司分享。上述负责人表示：“如果分享增值部分，当房价上涨时，保险公司与投保人按合同约定分配增值收益，投保人所享有的增值收益将按月返还；当房价下跌时，投保人继续按约定领取原保费，保险公司将为投保人兜底。如不分享增值部分，抵押房屋价值增长将全部归属于投保人(继承人)；若房价下跌，具体细则还未出台。”

3 单个合同贷款不超500万

征求意见稿对参与试点的保险公司也提出了门槛：需开业满五年，注册资本不少于20亿元；上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%，同时还要求试点公司定期上报业务进展情况。

此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。以一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+0.2%×800亿=9.6亿元。单个养老保险合同的首次抵押贷款金额不得超过500万元。

保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。

此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。

□专家解读

比较适合失独家庭

作为“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示，中国“以房养老”其实是商业性的养老保险补充产品。产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。此外，随着我国老龄化人口越来越庞大，失独家庭比重也在不断增加，加上未来“丁克”家庭比重也可能随之上升，因此上述群体或成为“以房养老”的主要受众。

北京工商大学保险系主任王绪瑾接受记者采访时表示，“以房养老”这种“倒按揭”的模式在

欧美一些发达国家已经运行得比较成熟，但在我国部分认可度有限。中国的传统观念还是由后人继承财产，除非一些特定群体，比如失独家庭有这样的需求，想做到绝对的推广将十分困难。

据了解，此前我国也曾有一些类似于“以房养老”的试点，但未能长久推广。其中，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，当地民政部门曾做过调查，九成左右老人拟将房产留给子孙。南京推行“养老院养老”模式，最终也遭遇“夭折”。

房价贬值风险难控

王绪瑾认为，“以房养老”还将面对一个价格贬值风险。他认为，房子作为我国居民刚性需求，就短期市场而言降价的波动将十分有限，但长远来看，随着我国人口增长减速，未来房产市场面临一定的贬值风险，这对于“以房养老”来说将是一个巨大的考验。

据了解，对于保险公司而言，如果真的在试点的过程中或者在我们推行以房养老的过程中出现了房价下跌，对于保险公司来说将带来一定的经营风险。此外，保险公司还面临着老人长寿风险、利率波动风险。

不过，不可否认的是“以房养老”可以拓宽保险资金投资渠道，活跃保险产品市场，还可以增加二手房上市量，活跃房地产二级市场，最重要的是在当前养老床位紧张的情况下，有助于建立多层次的养老保障制度。

“作为一种创新的养老模式，值得去尝试，对我国养老问题有一定的应对作用，但比较有限。”王绪瑾表示。

□官方回应

以房养老自主自愿

据了解，去年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即所谓的“以房养老”。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，由保监会牵头，会同民政部等部门，出台具体操作办法和实施细则。

据介绍，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务。民政部副部长窦玉沛表示，政府要坚持保障基本，重点为城乡“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，对广大公众将着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。

“我想(为大众)可以提供市场化的、社会化的、可选择的服务，首先还是要以居家养老为基础，其次要以社区(养老)服务为依托，同时要以机构养老为补充，还可以选择医养结合这种模式。”窦玉沛说，在上述四种主导养老模式的基础上，政府也鼓励各方面力量投入，做大整个养老服务产业，这其中包括鼓励金融保险行业开发面向养老服务的产品，“以房养老”试点就是诸多养老服务产品中的一个选项。

窦玉沛表示，以房养老作为市场化运作的一个组成部分，完全是一种自愿的，自主选择的行为。他介绍，今年上半年，保监会、民政部、全国老龄办将提出试点方案，通过在不同地区进行试点，最终逐步形成“以房养老”的实施方案。