城镇化进程中 土地利用率不高和高房价如何破(2)

城市土地的利用越来越粗放

中国的城镇化在增进经济效率方面的作用还没有发挥，城市的集聚效率还不强，城市资源利用和配置效率还不高，最突出的问题是土地的利用效率不高。

韩俊认为，中国的城镇化在增进经济效率方面的作用还没有发挥，城市的集聚效率还不强，城市资源利用和配置效率还不高。在资源利用方面，最突出的问题是土地的利用效率不高，土地市场在配置土地资源方面发挥的作用还远远不够。

这是一组城市开发强度的国际比较数据。所谓城市开发强度，就是建成区的面积占城市国土面积的比重。北京扣除山区后开发强度已经高达57%，上海是43%，深圳为47%。日本三大都市圈的开发强度只有16%，日本全国的开发强度只有16.5%，法国巴黎大区为21%。大家到香港去最大的感受是它的容积率非常高，尽管到处是高楼，但是看得见山，望得见水。在内地，一个地级市的开发区，200多平方公里的都不在少数，而香港的建成区面积只有260平方公里。

中国现在的城市，土地利用结构明显不合理。工业用地占的比重太高，大约占到30%。居住用地占的比重偏低。这跟中国城市的产业结构有关系。像伦敦、纽约、巴黎这些大都市，它在GDP中工业增加值没有一个超过10%的，北京整个经济结构中工业仍然占到30%以上，天津占到50%以上，武汉占到56%。北京的居住用地只占30%，而伦敦占到46.7%，首尔是62.5%，纽约42.2%。

其次，中国一些城市市中心的人口密度非常高，但是城市往外扩展，人口密度会急剧下降。最高的南昌，老城区1平方公里高达3到4万人，到了300平方公里以外，人口的密度就降到5000以下，有的开发区连3000都不到。而首尔的人口密度下降非常平缓，100平方公里和500平方公里的人口密度差距不大，说明人口在城市的分布相对均匀。这就很好理解，为什么北京的郊区被叫做睡城，因为在北京郊区买房的人不能在当地就业，而且当地也没有建立公共服务体系，大家在那买房子就是为了睡觉。中国的这种城市规划模式给交通造成了巨大的压力，也使得中心城市的房价非常高，城市病非常严重。这反映出中国城市规划在理念上有问题。

再次，中国的城市小区都很大，路比较少，路网的密度只有欧洲一些城市的1/6。这样，城市的连通性就很差。东京的银座，很多街区是150米乘以150米，几乎见不到1500米乘1500米的街区，但是这样的街区在中国比比皆是。

此外，中国土地的城镇化明显快于人口城镇化。建成区的面积过去10年增长了76.4%，城镇常住人口只增加了50.5%。过去10年，中国城市的人口密度下降幅度超过25%，主要是很多城市搞了新区、开发区，这些地区人口密度很多在5000以下。中国对城市土地的利用不是越来越节约，而是越来越粗放。

中国的城镇化存在一个很突出的问题，就是对土地财政的依赖过大。可能在世界上找不到任何一个国家，政府依赖卖地维持城市基础设施的运营，甚至是搞城市基础设施的建设。这里给大家提供最新的数据，2000年，中国的土地出让收入只有596亿元，去年已经达到了4.2万亿元，年均增长38.7%。土地出让收入占地方财政收入的比重同期从9.3%提高到60.9%。

中国这种城市土地出让制度学的是香港。但是，香港回归以来卖地收入一共只有1626亿元，占同期财政收入比重是4.92%。现在，内地一个县级市卖地收入就可以跟香港差不多。

土地财政是不合理的，是不可持续的。为什么不可持续？地方政府从农民那里征来土地，上个世纪80年代末、90年代，一亩需要2000元，到新世纪初2万到3万元。现在在上海，补偿需要7万到8万元。土地征用的成本越来越高，导致土地出让的净收入下降。国务院发展研究中心内部有一个课题报告讲，净收入占土地出让收入的比重最高的时候能达到30%，这两年已经降到10%以下。至于说不合理，主要是说政府把土地市场完全垄断，然后用一个很高的价格卖出去，使得土地价格过高，地价越来越贵，最终导致房价越来越高，城市普通的老百姓无力承受这么高的房价。所以说，土地财政既损害了农民的利益，也损害了城市普通收入阶层的利益。