地市松绑限购成风 二三线城市成“松绑”主力

每逢楼市低迷，地方政府总会有异动。从今年第二季度开始，各地关于楼市政策调整的消息就没有中断过。从南宁至无锡，再到佛山天津。不断传出的“松绑”传闻有的被证实，有的被腰斩，有的则是不了了之。但可以看出，在房地产市场高库存的压力之下，仍然依靠土地财政支撑的二三线政府已经开始有点按耐不住了。而地方政府“新政策”越来越切中要点，限购、限贷等已经成为松绑的主要对象。

二三线城市成“松绑”主力

自4月以来，全国不少二三线城市针对楼市的新政频频，而与以往不同，此轮的新政潮涉及的目标都非常明确，针对的都是加在楼市头上的“限购”、“限价”和“限贷”等限字政策。

4月底，无锡公布《无锡市户籍准入登记规定》新政，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户；杭州、长沙有关部门在3月底相继召开房企沟通会，有关部门在会上向房企透露，正在制定一系列促进房地产市场稳定发展的政策，其中包括松绑限购及降低二套房贷款门槛等。

广西南宁市成为第一个直接将松绑目标面向“限购”的地方政府。据南宁房管局发文称，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。当天，天津滨海新区有关部门负责人表示，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。

广西之后，安徽铜陵市政府也出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》（下称《意见》），在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策已于5月1日起实施。《意见》主要涉及契税和公积金贷款等方面。在契税方面，凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭唯一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。同时，适当放宽外地购房居民户籍迁入铜陵的条件，《意见》提出，外地居民在该市购商品住房，可凭房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口迁入手续，改变了以往必须办理房屋产权证后方可迁入户口的限制性条件，但在办理房屋产权登记之前不得解除《商品房买卖合同》。

地方政府推新政曾一度推进至广州周边区域。5月9日，“佛山市政府拟在佛山五区调整限购政策，调整将以高明区先行试点，并陆续在三水区与顺德区试行”的消息被传出而且被相关部门证实。尽管佛山新政再度夭折，但二三线城市政府的焦急心态已表现得十分明显。

“松绑”背后是高库存

二三线城市再度成为调整楼市政策的排头兵，其原因很大程度成于这些区域面临着巨大的楼市库存。今年楼市成交低迷，二三线城市甚至部分一线城市面临着较大的去库存压力。而更为重要的是，在前两年疯狂拍地后，今年将有大量的新盘新货推出市场。市场库存量仍在不断地增加。

据数据显示，截至4月底，国内35个城市中新建商品住宅库存总量，一线城市3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%；二线城市总量18063万平方米，环比增长2.4%，同比增长19.2%；三线城市3796万平方米，环比增长2.4%，同比增长27.6%。从数据上看，二三线市的新建商品住宅库存总量增长速度最快。

与持续增长的库存量相比，今年的一手住宅销售却呈现出萎缩的态势。据中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。在行情低迷的市场中，二三线城市首当其冲，再加上库存增加，不仅是房企，地方政府也面临着巨大的压力。