开发商未取得预售许可证 第三方代收的定金可否退回？

在期房盛行的时代，选房缴纳定金，待楼盘开始销售后再签订购房合同，这仿佛成为一种既定的规律。从法律角度而言，“定金”与“订金”不同。“定金”是指购房者已经同意购买开发商某套房屋，而开发商为确保购房者与开发商签订购房合同而要求购房者缴纳的费用，这个费用原则上可以不退。

然而，购房者缴纳的定金，是在开发商还未取得预售许可证的情况下，并且是委托第三方与购房者签订《购房意向合同》而缴纳的定金，购房者能否要求开发商退还呢？

案例点击第三方代收的定金，能退吗？

近日，华西都市报房产维权热线接到魏女士的电话咨询：在开发商未取得预售许可证的情况下通过第三方缴纳的定金，能退还吗？

魏女士说，今年9月她在城东看中一套商品房，并准备购买。当时销售人员称，目前他们项目正在与成都某网络公司一起推出优惠活动，参加活动可享额外优惠。于是，魏女士与该网络公司签订了《购房意向合同》并缴纳了3万元定金，也要了“某网络公司”出具的定金收据。

10月魏女士听说，这家楼盘可能存在质量问题。为检验消息的真实性，魏女士到房管局去查询了该房产公司的备案信息。结果却让人大吃一惊：原来这个楼盘直到目前仍然没有取得商品房预售许可证，也就是说缴纳定金的时候开发商并没有取得预售许可。

经过与家人商量，魏女士找到开发商，表示不想再购买该房屋，并要求开发商退还所缴纳的3万元定金，然而，但开发商没有同意魏女士的要求。

律师观点开发商可能面临行政处罚

四川致高守民律师事务所律师林方平说，商品房项目获得预售许可证之前，不得开盘销售。任何性质的销售行为，都违反《城市商品房销售管理办法》。因此，取得预售许可证之前，开发商是不得以任何理由收取购房者的定金或诚意金的。

魏女士遭遇到是一个什么样的情况，开发商显然非常清楚。也正因为开发商非常清楚，所以才引入了第三方——成都某网络公司与魏女士签订了认购书，并且由该网络公司出具定金收据，从文件表面来看魏女士并未与开发商发生法律关系，开发商似乎避开了取得预售许可之前禁止开盘销售的问题。

然而，林方平了解到，魏女士通过划卡支付定金的对方账户，实际上就是开发商的账户，也就是说实际上是开发商在收取认购定金。林方平介绍说，尽管2010年住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》对收取定金有明确规定，但按照《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的协议属于无效。住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，从法律层面上讲，不属于法律、行政法规的范畴，因此不能作为法院审理案件的依据。

本案例中，魏女士想要退回她缴纳给开发商的3万元定金，存在非常大的难度。但如果魏女士向相关部门投诉，则开发商可能因违规收取定金而面临行政处罚。

相关规定未取得预售证不得收取定金

在什么情况下开发商才能收取定金呢？四川致高守民律师事务所副主任林方平律师告诉记者，2010年4月13日，中华人民共和国住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），该通知第一条明确规定，加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。