房价过山车的背后：急跌导致大量投资客套牢(2)

“限购”之后房价猛跌

可以说2011年之前的数年内，都是温州投资客的幸福岁月，房价一路上扬，买房只赚不赔。然而2011年3月执行“限购、限贷”政策之后，温州楼市迅速走向另一个完全不同的轨迹。

首先是成交量暴跌，交易一度陷入冰点。2011年上半年，温州市区新房成交量不到上年1/6。原先一直处于饥饿状态的温州楼市，可售房源量扶摇直上。与此同时，房价出现了松动，不少楼盘很快就跌破了投资客的买入成本价。

2011年底，温州不少楼盘纷纷选择“以价换量”，折扣出现了6字头。中瑞星河湾、京都城四期、瓯江公馆、置信广场等楼盘，成了当时温州楼市的主角。对于习惯了“半日光”的温州人而言，一时还真难以适应楼盘竞相打折的局面。

对于开发商而言，只赚不赔的日子也走到了尽头。上月开盘的国际豪庭，均价5-6万元/平方米，最高单价甚至突破10万元/平方米，堪称温州史上最贵毛坯房。然而即便如此价格，开发商仍有可能亏损。“这个地块很小，毗邻大南门商业圈，拿地花了9亿元。以开发商当前的价格出售，我们测算了一下，大概要亏2-3亿元。”温州市房地产行业协会的一位人士告诉记者。

土地市场频繁流拍

楼市量价齐跌，这也迅速传导到了温州土地市场。

2011年，温州市区土地成交率仅45.7%，上半年就有15宗土地流拍。报喜鸟、奥康等前几年进军房地产的当地知名企业，拿地也相当谨慎。今年以来，温州的土地市场依然冷清，据温州市房地产行业协会统计，今年上半年温州市区房产开发土地零成交。8月25日温州市区一次性推出52宗地块总量高达3220亩，但是现场意向性接招不足1000亩。

“虽然地价较高峰时回落30%以上，但是房企拿地积极性依然不高。”温州市房地产行业协会的一位人士如是描述当前温州土地市场的现状。

长期以来，温州市区土地资源稀缺，供应量明显不足。业内分析人士认为，从前几年的“没地可卖”到如今“无人接地”，土地市场的这种转变，将会对温州楼市的未来走势产生深远影响。

泡沫破灭但远没崩盘

虽然温州房价暴跌是一个不争的事实，但是更多人士认为这是房价的理性回归，或者说是调控政策带来的积极成果。至少目前，温州楼市还没有出现崩盘的可能性。

楼市崩盘的一个重要标志是，房企大量破产，烂尾楼频现。幸运的是，目前温州尚未出现烂尾楼盘。“这主要得益于温州人的‘抱团’意识。在温州，无论是大开发商还是小开发商，都喜欢联合拿地联合开发，少则两三家多则四五家。就比如国际豪庭项目，就有4家公司共同开发。遇上市场不好的时候，这种合作模式更容易分散风险。”温州大学房产研究所向阳研究员认为。

当地媒体人士也否认温州楼市崩盘之说。“至少在我们看来，当前温州楼市已经健康了不少。前几年开发商卖房那叫疯狂，根本用不着建样板房，只要拿出图纸就能一卖而光。现在开发商也开始注重营销了，普遍都开始建样板房供购房者参观。”温州某媒体同行如是说。

“进入三季度以来，温州楼市成交有所放量。应该说，温州楼市最坏的时候已经过去。目前阶段虽不能说回暖，但至少已经企稳。”温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚说。