成都养老地产艰难发展 崇孝基地勇于探路(4)

创新投资回报模式

现在还在向北方那些做得比较好的养老院学习，希望找到一种更好的办法，就算只出售使用权，也能很好的保证投资者的利益。

带着大邑县房管局和国土局的相关说法，针对崇孝基地之前承诺过能够取得“双证”的问题，成都报道记者第二次采访了成都无我置业有限公司，策划部经理夏昌宗这次的解释是，基于消费者的疑惑，目前正在考虑采用北方某些中高端的养老院模式，不再向购房者承诺“双证”，而是只承诺出售使用权，所有房子还是属于投资方自持。他说，“其实这个地的属性问题和相关房产证的问题属于政策遗留问题。”为什么会由之前承诺的双证变为了只出售房屋使用权呢？夏昌宗解释说：“现在的老百姓买房是越来越谨慎了， 只相信国家政策，所以我们现在我们觉着解释再多，也不太解释得清楚，干脆就只给客户说出售使用权，不过客户想要买断我们的房屋使用权，在今后我们同样会提供双证。”对于实际的难处，夏昌宗补充道，“不过，现在面临的一个问题就是，如果给客户承诺只出让房屋使用权，可能很多投资者都不愿意再投资，所以我们现在还在向北方那些做得比较好的养老院学习，希望找到一种更好的办法，就算只出售使用权，也能很好的保证投资者的利益。”

对于崇孝基地的前景，夏昌宗充满信心，他认为，相对于商品房而言，养老地产在地产行业一个新兴类的产业，是一个趋势性的产业，崇孝基地的一体化模式在全国的养老地产领域应该算是一个创新。 据夏昌宗透露，大邑县政府非常看好崇孝基地，已经把它纳为整个鹤鸣乡的支柱产业。

最难在土地权证

养老地产特殊性就是它对政策依赖性很大，这个项目的成功与否不仅牵涉到市场，也牵涉到了政策走向问题。

全程机构董事长蒋晓东认为，基于现在投资者都比较理智，在现有房屋土地政策状态下，如果没有解决土地所有权和房屋所有权的问题，崇孝基地的市场会受到很大的制约。就比如小产权，它具备使用功能，但是在变现功能和保证方面不能达到购房者的要求。房子具有的保值和增值的功能会从很大程度上影响到购房者。蒋晓东强调，“我们需要辩证看待这个问题，现在土地的所有制包括拆迁成本都会有所变化，国家对拆迁补偿会有一些政策调整，那么这样看来，我们也可以视作一种信号，这种信号就是所谓集体土地和国有土地之间的巨大差异可能会发生一些变化”，也就是说，农村集体用地的价值会有所提升，它和国有土地的价值剪刀差会有所降低，如果能解决集体土地的权属问题，得到大家的认可，这样可能有更多利好的一面。

关于养老地产的出路，蒋晓东表示，对于养老产业国家也在支持，很多地方政府也希望通过这个形成一个产业链的新增长，但是即便老人比较多，这个市场的发展却还是比较缓慢的，需要一个很长的过程。对于崇孝基地的探索和尝试， 蒋晓东指出，会有一定风险和难度，需要认真找准做这个事情的信心和支撑点在哪里，自己产品定位是否需要其它的业态补充等等，这样才能更好的降低风险。他说，“我们不仅要勇敢的吃螃蟹，还要注意不被卡住”。同时，他认为，养老地产还有一个特殊性就是它对政策依赖性很大，这个项目的成功与否不仅牵涉到市场，也牵涉到了政策走向问题。对于养老地产的扶持会有一定的补贴，但这种补贴一定是在其规定范围内的。

四川省建筑设计院副院长徐卫在今年上半年接受成都报道采访时就曾经指出过“土地是养老地产面临的最大问题”，崇孝基地如今面临的尴尬正是无发突破土地性质的困境。对此，徐卫再次呼吁，为老年人提供优质养老场所，不是单纯靠开发商能解决的，它目前面临的最大问题是土地问题，需要政府部门在拿地模式上进行变革，就像搭建保障房的土地政策一样，给予养老地产以土地政策支持；另外，还需要税收等各种附加政策给予优惠扶持。（文：钟涛、王涯 图：王相杰）