二手房成交涨七成 刚需占比下降新房转向改善型

7月19日下午，正合地产的2013年上半年楼市半年报正式发布。在这份2013年上半年楼市半年报里，正合地产从土地供应、住宅、别墅、二手房、写字楼等多方面回顾了今年上半年的成都楼市，并分析了今年下半年成都楼市的走向。

正合地产相关负责人认为，受价格上涨产生的挤压效应、非正常成交之后的回落以及信贷或将收紧等多重因素影响，市区下半年成交量相较上半年将出现下滑。今年下半年，近郊住宅市场，特别是轨道交通较为成熟的片区，如大面镇、涌泉街办等区域将会成为热点，具备一定涨价动力。

刚需产品占比下降

在半年报中，正合地产首先回顾了今年上半年全国市场的基本情况———楼市回暖下开发商积极拿地，高价地王频出；典型城市量价齐升，一线城市价格表现更为明显。具体到成都市场，今年上半年市区和郊区住宅市场表现趋同，延续2012年底以来的回升态势，供销量价各项指标整体表现上涨。从结构上来看，由刚需主导的70～100平方米主力产品成交占比略有下降，市区改善类产品成交量持续回升。100～160平方米面积段产品成交占比从2011年的22.5%回升至目前的25.4%。从价格上来看，热销项目以低价为主逐步向性价比为主转化。

在高端低密市场，备案数据显示，2013年1～6月相比2012年月均供应面积大幅下降34.3%，成交面积明显上升，增幅达23.2%。2013年上半年，近郊的高端低密市场表现更优，成交量大幅上涨五成，市场份额集中在牧马山、麓湖新城等5个板块。

二手房住宅成交同比上涨七成

二手房方面，受“国五条”影响今年上半年成都二手房住宅成交量同比大幅上涨72.1%，但成交量增长速度明显低于天津、杭州、广州等其他典型城市，同时成交价格也较其他典型城市稳定，从侧面反映出成都二手房市场健康程度相对较高。二手房市场成交价格保持稳定，租金上涨拉动租售比呈上升态势，大源、站南、紫荆-神仙树等片区租售比处市场高位，投资回报率在3.3%至4.0%之间。

上半年土地供应处历史低位

在成都的土地市场，今年上半年土地市区与近郊的整体供应相比历年来说是一个低位的水平，今年上半年整体的完成率仅26%，按照以往70%左右的完成情况来看，下半年成都必将会加快供地速度，且以住宅类土地为主。而根据近年来土地的走势会发现，复合化、小规模地块已经逐步成为市场的主流。回到住宅类土地市场的价格来看，今年上半年土地价格是全线上扬，溢价率达到近两年的历史高位，同一区域的地价增幅高于房价增幅。再看商业类土地，今年上半年是一个持续平稳发展的状态，溢价率维持较低水平，多数土地以底价成交。

此外，近郊土地供应增长较快。2013年上半年近郊供应成交土地50宗、3681亩，月供应成交614亩，较2012年547亩的月均供应成交规模增长12%。双流、新都成为主力供应成交区域，品牌房企聚集华阳、犀浦、大丰、大面等热点板块。根据上半年的土地供应和市场销售情况，正合地产预计今年下半年，成都楼市的热点区域仍聚焦于临近市区，交通、生活配套完善的华阳、大面、犀浦等片区。

除了土地市场和住宅市场，正合地产也对商业地产市场进行了研究。在今年上半年，商业地产整体供应萎缩，办公物业去库存化态势明显，甲级写字楼陷入胶着而乙级写字楼表现优异，40年产权物业表现持续低迷。