成都楼市产品更“高”了价格还很“低”

理由1

产品价格变化

一线城市，高端住宅与普通住宅的价差可以拉到10倍，成都的价差却并不明显。今年上半年成都大量高端住宅销量不俗，被压抑的高端需求正在释放。

高端价格 一直不高

近日，业界传言，作为天府门廊龙头老大的成都ICC将推出精装修产品，据说起价至少在3万元/平方米。业内人士认为，新鸿基选择在这个时间捅破天府门廊价格天花板，背后一定是对市场大量的调研分析。

四年前，誉峰以1.6万元/平方米的均价震动楼市，意外受捧让不少开发商突然明白，原来在平淡的市场下对高端物业的需求暗涌。然而，之后的高端项目批量上市却未能再次躁动高端需求，这与城市价值、产品、调控等不无关系。

产品错位 让需求无处释放

“成都的高端一直陷入一个误区，面积大就是高端。事实上，高端住宅有着丰富的内涵，它是节制的、适度的、合理的，同时也是走在市场前端的产品。”城南某项目开发商认为，高端住宅不等于大面积住宅，开发商要努力成为产品创新的领先者，成为舒适人居的建设者。

多数成都开发商选择大小户型混搭的产品设计，但对于高端置业人群而言，户型大小混杂，不仅降低了舒居品质，更丧失了纯粹圈层感。成都某著名房产策划人曾表示，经历了几次换房后，面积大小已经不是要素，选择高端物业时更倾向于纯粹性，毕竟圈层带来的尊贵感不是每个项目都能够提供的。

业内人士认为，高端住宅不光需要光鲜亮丽的外表，更重要的是具备一个高端所拥有的附加值。在不少高端客户中，住宅的附加值除了城市中心的便捷，还有对其圈层平台的搭建与维系。记者随机调查发现，业主的整体文化水平、社区居民的社交圈与自身是否存在差距，都是不少高端客户看重的购房因素。

正如业内专家所说：“高端住宅需要讲求业主层次所形成的圈层特征，如果失去了独特的业主群体以及产品周边配套所形成的高素质氛围，就不能称作高端住宅。”

价格尴尬 大大挫伤市场预期

一线城市，高端住宅与普通住宅的价差可以拉到10倍，然而在成都，每平方米差距2000元的大有案例。开发商宣扬的远超普通住宅的保值、增值能力，并未在成都的高端住宅上显现，这也成为压抑高端购买的一个因素。

天府门廊片区拥有众多高端项目，成都ICC天曜、绿地锦天府、环球汇·天誉、吉宝凌云峰阁等，目前售价集中在14000~18000元/平方米。“以绿地锦天府为例，该项目楼面地价为6400元/平方米，加之超豪华精装设施和人文附加值，其实已经远远超过了它的价格。成都ICC去年4月推出首期产品时，业内普遍的价格预期在13000元/平方米，但首期开盘均价仅为11000元/平方米。”某业内人士说。

“成都高端住宅与刚需住宅的价差并不明显，高端住宅在这两年的调控下价格已经达到低点，有些大户型的价格甚至比刚需还要低。”成都家慈房地产顾问有限公司总经理张猛认为，成都高端住宅的价格被严重低估，其核心原因是受到政策影响，改善型客户被压抑。

今年，新鸿基放出ICC售价将超3万元/平方米的消息，客观上对购房者产生了巨大刺激。不少业内人士认为，上半年成都大量高端住宅如绿地锦天府、ICC、天誉都取得了不俗的销量，被压抑的高端需求正在释放。在一期低价房源陆续推出销售之后，下半年到明年，很多楼盘也将推出更有品质的房源，天府门廊房价上探20000元/平方米，也显得不那么遥远。成都商报记者 宋皇

理由2

建筑产品变化

从层高变化到园林创新，从建筑形态到软性服务，近年来，成都高端住宅市场全方位升级产品，让高端买家新鲜感不断。

现在的产品 更有高端味

产品全面升级，亮点频出，成为购房者对高端住宅再次产生浓厚兴趣的重要原因。一套别墅的面宽可以达到30余米，电梯公寓的层高可以达3.5米，128平方米的普通三房户型拥有全采光工人房。在蔚蓝卡地亚，蜂巢理念被运用；在仁恒·滨河湾，出现泳池、沙滩……全方位升级的产品理念，让高端买家新鲜感不断。

建筑升级 突出空间感舒适度

这种产品的升级，在户型上尤其突出，不管是空间尺寸还是舒适度都表现上佳。

中铁建·西派国际新产品，因为舒适度的极大升级而备受关注。相关负责人表示，首先是以大户型为主，客厅和卧室的开间尺度都有了较大改善。其次是舒适度，一期以2梯3户、2梯4户为主，而二期产品直接升级成3梯2户、2梯2户，有的还设置了专门的客用电梯。精装标准也从之前的2000~3000元/平方米，升级为每平方米5000多元，在硬件上得到极大提升。

近期亮相的信和·御龙山，在76平方米的小户型上做出了6米的横厅；128平方米的户型，不但做到了套三，还带有全采光的工人房；305平方米的户型，家家自带10米长的泳池，极大提升了高端的居住舒适度。

天誉280平方米的楼王产品，则以双主卧套房设计、7.8米的宽厅做出了奢阔的空间感。主卧室带衣帽间和书房，卫生间不但是双台盆，还设计了独立的浴缸和淋浴区。

园林升级 尺度开阔品质上乘

即将现房发售的蔚蓝卡地亚四期产品，在社区环境的打造上将有较大创新。业内知情人士透露：“该项目将打造欧洲最典型的七大主题园林景观，把南欧度假元素体现得淋漓尽致。比如，意大利王家庄园式水景，巧妙利用地势高低精心设计出一条梯式叠水喷泉景观楼梯，仪式感非凡。社区中庭位置是欧陆度假式喷泉休息平台及泳池，1300多平方米的水景泳池旁设置了休息平台、休闲水吧等。英国肯辛顿王家公园式景观亦被运用到社区中，精心修剪过的绿篱及龙柏阵列式布局，极为震撼。

而位于城东的信和·御龙山，则因为是香港豪宅专家信和打造，其园林和建筑的尺度也备受关注。项目紧靠沙河，南临400余亩的塔子山森林公园，绿化景观区域超过了230亩。除了园林风情感极强外，即将开盘的一期位置很好，仅仅是集中了中小户型的1栋，其楼间距就有130多米。还有户型直面沙河，成为景观房。

服务升级 上可飞天下可探海

而高端产品和其他产品，主要的区别还体现在软性服务上。这不仅仅包含普通的物业服务，更多是针对高端人群的特殊定制式服务。今年下半年集中爆发的高端产品，升级非常明显，几乎是上可飞天、下可探海，没有做不到只有想不到。

作为高端低密项目，海航·香颂湖一直倡导全球7系生活度假平台，该平台依托海航集团所拥有的强大资源，为海航·香颂湖业主提供“吃、住、行、购、娱”全产业链不受区域限制的高端度假服务。从今年年中开始，先后发布了“头等舱特约服务”、“悦逸度假俱乐部”、“环球定制旅游服务”等三项专属服务签约，接下来，还将有更多的实质性内容发布，金鹿公务机、游艇会、环岛高尔夫……将定制式高端度假推到极致。

而位于城南的高端项目葛兰麦迪逊，则在项目的正式推广展示中心摆放了货真价实的私人运动型飞机，并在其现场的下属航空俱乐部体验中心配置了国际知名的塞斯纳172机型的飞行模拟舱。