地价高 推高夹心层置业门槛改善型项目面临断顿之忧

在今年北京热点土地市场，从孙河到农展、东坝，再到亦庄，区域楼面地价被不断推高。对此，不少业内人士表示担忧：不断高企的地价预示着，未来高端、顶级项目越来越多。而大量的保障房供应，也使得刚性需求住房市场得到满足。而唯有与“夹心层”对位的改善型住宅，供量稀缺，难以满足市场需求。

亦庄成土地溢价高涨区

临近年末，土地市场并没有因为年关临近而归于平静，仍是一幅波澜壮阔的火热场面。11月4日，北京共有8宗土地入市成交。其中，最受关注的当属北京住总和首开联合体，以12.2亿元拿下的亦庄河西区地块，去除8.04万平米保障房面积，该地块实际楼面地价高达58195元/平米，不仅成为同日入市土地的单价最贵地块，同时，也使亦庄区域地价达到历史最高点。

中原市场研究中心总监张大伟分析认为，8块地同日诞生，会在一定程度上推动周边房地产价格的提升，未来楼盘也必将高价入市。值得关注的是，此次推出的8个地块均配有政策性住房，亦庄X13等地块，公租房比例甚至接近80%。这种商品房与政策性住房“二八比”的现象，将导致后期产品供应格局的两极分化。20%的商品房产品要支撑整盘的利润与溢价，导致这部分产品将趋于别墅化、高端化，剩下80%产品趋于刚需化，面积也以90平米以下中小户型为主。

“事实上，自2011年限购政策出台以来，市场一直呈现两极分化的状态。”一业内人士表示，“一方面，主打低总价的刚需盘频现‘日光’；另一方面，满足一步到位置业需求的高端住宅，持续旺销。而满足中间阶层改善型楼盘，供量稀少，成交平平。这一格局一直维持到2012年年末才得以缓解，当时亚奥金茂悦的入市，可以说带动了整个中高端市场的强势复苏。然而，经历了短暂的繁荣之后，在高地价危逼之下，改善型住宅再度面临断顿之忧。”

改善项目扎堆河西板块

受益于近年来不断落地的政策和发展利好，亦庄俨然成为北京楼市最火爆的区域板块。特别是目前城区已经鲜有新增土地供应，亦庄新城作为距离城区最近的新城，距离CBD仅8公里，在前景价值与发展速度等方面潜力日益凸显。随着交通、商业、教育、医疗、环境的进一步完善与提升，亦庄越来越受到品牌房企和中高端置业人群的青睐。

在目前市面上，类似亦庄金茂悦定位“全改善”的楼盘非常稀缺。在亦庄，包括金茂悦、枫丹壹号、中信新城等项目主要集中在河西板块，除了融创和保利联合体推出的枫丹壹号已经开盘并明确价格在3.5万元/平方米左右外，其余未开盘项目的预期售价均在3万元以上。

现有地块纷纷以高地价横空出世，为实现成本回收与溢价，未来2-3年内产品供应将趋向大户型、高端化。同时，保障类住房将持续供应满足刚需和刚改需求的较小户型面积产品。在此背景下，主推的130-180平米改善型产品的亦庄金茂悦，成为新形势之下较为稀缺的产品。

据了解，此次入市的亦庄X13R2地块位于金茂悦正北1000米。若按照有关业内人士的预期，X13R2地块未来开发楼盘的入市价格达到8万-10万的话，那不仅意味着五环沿线楼市将进入10万元时代，同时也预示着亦庄楼市整体价值的提升。

相关人士表示，在整体市场供应趋于高端化、别墅化以及刚需化的背景下，定位于满足改善型置业需求的中高端产品，便凸显其独一无二的稀缺价值。放眼整个北京，售价在3万-5万元的中高端住宅屈指可数，导致大量“夹心层”人群再度面临置业难题。