三四线楼市泡沫隐忧渐现 调控或应“分而治之”

与一二线城市量价大幅齐升的局面不同，不少三四线楼市陷入了“增长疲软期”，不仅增速缓慢，甚至有所下降。业内人士表示，三四线城市房地产市场开始出现供应过剩及泡沫隐忧，风险不容忽视。

泡沫隐忧开始出现

杨晨青说，大多数城市九十月份的成交量创下近几年以来的新高，上海、南京、杭州、武汉等城市新房销售面积是2010年调控以来的最高点，相当一部分城市销售面积已超过了去年全年的总和。
与此形成鲜明对比的是，三四线城市楼市“不温不火”。在湖北省西部某市，号称当地最大的三个楼盘都是近百万平方米的大型小区。多栋楼房已经建成，临街一排几家商铺已装修完工。然而，销售中心人员稀少，住宅楼大部分没有装修入住的迹象。

记者调研发现，除少数被单位企业集体购买外，其余大部分房源的销售状况并不理想，部分整楼栋的销售率不到一半，有的甚至是个位数。当地市民杨先生告诉记者，这里只看见有人建，没有看到人装修入住。

同时，很多三四线城市房地产市场过去几年也经历了房价暴涨，今年却很萎靡，房价回落甚至“弃房”现象。最近，温州市一些烂尾楼盘无人敢接，法院无奈之下将司法拍卖搬上淘宝网，做起了“掌柜”。

最新价格监测显示，今年8月温州商品住房平均销售价格为1.7万元/平方米，同比下降3.41%。

业内人士认为，无论从地区还是城市来看，房地产市场已经出现了越来越明显的分化特征，三四线城市楼市的泡沫隐忧越来越明显。

供应过剩风险显现

三季度中国经济同比增长7.8%。国家统计局新闻发言人盛来运在发布会上表示，从目前情况看，房价的表现出现了分化，一线城市房价涨得更多，二三线城市涨幅不是那么大。

根据报告显示，9月份，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积为1734万平方米，同比增长12.9%。其中，一线城市同比增幅最大，为16.0%；二线城市同比增幅为15.3%；三线城市同比增幅为1.4%。

李国政认为，大城市产业聚集度高，公共服务更多，外来人口增速快，刚性住房需求自然快速增长。而三四线城市发展相对较慢，对人口的聚集效应不强，特别是对投资性、改善性购房者的吸引力有限。

不少三四线城市楼市面临着左右为难的“困境”。一方面楼市销售缓慢，去库存压力很大；另一方面由于经济社会发展和基础设施建设需要，地方政府不断推出土地供应，吸引开发商加大投资，供应更多的住房，从而加剧了供过于求。给地方政府减压“扩权”

近年来我国城镇化力度很大，一些地方政府错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低；房价虚高，空城鬼城现象突出。专家认为，尽管三四线城市房价仍未到“发烧”地步，但对其调控也不能忽视。实施差异性的调控措施，应被纳入决策视野。

链家地产分析师张旭表示，前两个月近乎疯狂的土地市场，印证了房企对一二线城市市场的信心明显恢复，土地争夺激烈，对后市的价格走势产生刺激。“从政策基调和市场环境看，全国范围内房价的上行趋势难以改变。”张旭说。

对于房企而言，城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。华中科技大学公共管理学院王国华教授说，中国城市化正在告别粗放型发展模式，城市运营是中国未来城市综合发展的必然模式。

要改变过去的发展模式，必须让地方政府摆脱对土地财政的依赖。王国华说，防止三四线城市楼市泡沫风险，须给地方政府充足的财权事权，同时，宏观调控政策也要进行相应调整。

王国华认为，随着年底临近，受房地产调控政策变化，年末贷款收紧，开发商完成销售目标，营销力度不足等因素影响，年末楼市很难再达到“金九银十”的高度，量价齐升的局面可能被打破，房价上涨的动力或被削弱。