80后购房群成交占比逼近五成 主力需求渐转首改

伊诚不动产的经纪人小张一过初七就开始给春节前来打听过二手房消息的客户打电话，春节前，他接待过几个想在卓锦城及周边区域购买二手房的客户，他们表现得很迫切，希望尽快能买到房。

小张说，这些客户看上卓锦城的原因很简单，直接可以读盐道街小学，而且周围还有几个幼儿园，除了卓锦城现有的两个伊顿幼儿园之外，在四海逸家和鑫苑名家也还在规划建设公立幼儿园。谈到这些客户的特征，小张说，自己都把他们喊“哥”或“姐”，因为比自己大不了几岁。对于1989年出生的小张来说，这些客户都算同龄人。

客群购成：

二手房客户7成不超40岁，买新房的46%是80后

小张遇到的客户情况，从伊诚的年度统计数据中可以找到支持，根据伊诚的统计，在去年全年成交的二手房中，由40岁以下客户购买的占了72%，比2012年要多出1%，其中30岁以下，也就是1984年以后出生的客户，比例达到了39.5%，伊诚地产的相关负责人分析说，二手房客户的年轻化趋势非常明显。

在新房市场，也出现了类似的情况，根据正合地产综合2013年代理销售的近60个成都项目的数据，去年所有的到访客户，26-35岁之间的年龄段占据了46%，几乎是半壁江山。事实上，这样的数据早在业界的预料之中，因为很多开发商最初的产品定位就是瞄准了这部分人去的。去年销售额排名靠前的蓝光、保利、龙湖等开发商，对于以小三房为主的刚需市场都非常依赖。

市场一线的数据支撑，让业界人士的观点显得更加生动直接，今年初，世联行董事长陈劲松在展望2014年的市场环境时，就曾分析称，35岁以下的购房者将是全年的市场主力客群，而144平米以下户型则是走量的主要户型。陈劲松所提到的35岁以下购房者，正是我们经常提到的80后。从这个角度就可以理解伊诚不动产小张所遇到的客户情况，这不过只是目前市场环境下的一个普通案例而已。

市场供求：

90-120平米面积段成交抬头

从整个成都市主城区住宅的供求情况来看，2013年市场成交在发生一些比较微妙的变化。正合地产的数据显示，80-90平米的住宅在过去几年都是市场的绝对主力，到2013年，这个面积段的住宅供应比例达到了31.95%，是最近三年的最高水平。但2013年该面积段的成交比例为29.6%，存量比例为26.6%，存量同样是近三年新高。

而90-120平米面积段在去年市场上的表现则非常抢眼，在全年供应占比不到20%的情况下，成交占比却达到了22%，全年的存量也不到19%。而去年在近郊市场，90-120平米产品的成交套数占比已经达到了28.3%，几乎与80-90平米户型持平。

而从伊诚不动产的二手房数据也可以得到类似结论，2013年在伊诚不动产成交的16298套二手房中，60-90平米户型占了38%，而90-144平米户型的占比也达到了32.3%。在传统的市场统计中，以90平米为界，住宅户型被分为了首次置业和改善型，90平米以上户型的成交开始抬头，证明目前的市场改善型需求已经出现。

事实上，去年以来在90-100平米这个面积段，很多开发商已经可以通过“赠送20%面积”这一形式，做出尺寸合理的标准三房双卫户型，在保利去年推出的花语系产品中，采用横厅设计的95平米三房就是一大亮点，从去年兼具舒适度的紧凑型户型已经表现出了比较明显的市场优势。一位品牌开发商的负责人说，现在的产品趋势是在首次置业时考虑改善型需求，这也是去年小三房大行其道的主要原因。

业界预判：

百万级产品今年将展开激烈争夺

在今年春节之前与多位业内人士的交流中，他们都向成都商报记者清晰表达出一个观点，2014年，总价百万级的产品将是开发商争夺的热点。一位机构的负责人说，最近两三年，市场上出现了很多兼顾首次改善需求的小三房产品。但是对于在三年之前买房的80后购房者来说，当时90平米的户型，绝大多数只能做到两房，少一个房间在家庭现实生活中面临越来越多的现实尴尬。

而从开发商的角度来看，目前成都土地储备面积（建筑面积）超过200万平米的有保利、恒大、九龙仓、万科、华润等巨头，根据正合地产的分析，这些开发商的产品储备中，改善型产品线的布局比例并不低。以万科为例，去年下半年推出的金域名邸项目，以127-144平米的三房和四房为主，目前的广告语就已经变成“一妻两子四房”，而目前万科在成都的项目储备中，改善型产品所占比重较高。而与金域名邸位置接近的保利百合花园，都是总价100-150万元之间的跃层户型，这也是2013年保利销售最为平稳的项目之一，每个月都能保证接近1亿元的销售额。