黄奇帆讲解如何调控房地产：别一根筋把地价推高

黄奇帆说，从国际经验看，房地产周期跟人口结构密切相关，我国人口自然增长率2006年开始低于死亡率，另外60岁人口比重到2010年达到峰值，从2012年开始，每年退休的人大于新生劳动力，有数学模型分析，到2020年前后，退休的人群每年大于新生的就业人群300万人，人口减少这个过程，对用地需求的增长率是会放慢，对房地产的需求也会放慢。

在刚需人口减少的同时，人均居住面积逼近规划上限。黄奇帆说，1990年以前，上海人均2平方米，现在到了40平方米，整个大上海2000万人8亿平方米，但是再过20年，上海还是这个景观，就像纽约上世纪50年代形成了景观，现在看没有什么变化，一旦饱和了就不再变了，人均居住面积到了平衡，房地产的绝对需求量会逐渐收敛。

因此，黄奇帆提出，房地产进入新常态后要优化房地产市场调控。“房地产是不动产，是资源，是住宅，是老百姓民生保障，房地产大量的资产和银行贷款联系在一起，当然是个半金融资产，和金融安全密集相关。动态来看，我们把它当商品，就要形成供求平衡;把它当成不动产，就要控制房地产的地价、房价;把它当做资本品，就要对资本品进行资本品对应的物业税、房产税或者其他的各种直接间接的税种的管制。”

“作为金融品的特征，当然有个金融调控，金融调控主要是讲按揭，如果松动调控零首付，那就是美国的次贷危机;控制到死就是零按揭，这时候房产市场又窒息了。合理的做法对这个金融品，第一套房二八开、三七开，第二套房对半开、六四开，第三套房就是执行全首付，这是最最根本的金融属性的调控。”

“对资本品，重庆按国家要求率先进行了物业税，也就是以后的房产税试点。我们也对不同品类的房子收差别税率，按国家的规范，1%、2.5%、5%，一般公寓、高档公寓和别墅分别用税务办法来调控。”

“对商品来说，有个供求平衡，我们要求整个房地产，每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%，如果10%、5%的发展又供应不足，不适应城市化。”黄奇帆表示，“有人说怎么保持供求平衡，就在陈和平(重庆市副市长，分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划)一支笔上。”

“所有房地产项目远的调控土地供应，土地供应多了当然房产量会上;近的调控就是(调控审批进度)。” 黄奇帆说，“房产商买地以后，每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个单子都要陈和平画圈，我给他说过，如果看这个月房产投资量超过25%，变30%，30%多了，就官僚主义一下，所有房产商报来的规划件别去画圈，压三个月没有关系，如果低于25%，变成15%了，这时候只要有关部门按法规批准，你画圈以后就推出去，建设进度就加快，建设部门也有一些手续上的快慢，政府是可以调控的。”

“再有一点就是房地产是不动产，控制房地产房价的要义就是控制地价，地价不能过高，地价高，房价一定高，推高房价的本质原因和通货膨胀有关，但是和地价是直接相关，间接原因和通胀有关，直接原因和地价有关。所以重庆一直按照楼面地价别超过当期房价1/3。”黄奇帆说。

他强调，“调控地价十分重要，别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，最后使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很大。”