佳兆业再面临抉择 业内称接盘方或为华侨城(2)

翻盘筹码

佳兆业能否重回正常轨道，关键仍是郭氏涉案问题是否过关。

对于外界最为关心的郭氏个人涉贪腐官员问题是否已经处理完毕，一些迹象显示，佳兆业与政府的关系似乎在逐步解冻。

首先，佳兆业原来被深圳市房管局锁定的房源，已改为司法查封。4月3日，佳兆业位于深圳龙岗区的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号，位于大鹏新区的KPR佳兆业广场，位于前海片区的佳兆业前海广场等项目，大部分房源状态已由“管理局锁定”变为“司法查封”。

一深圳开发商人士评论，这本质上是佳兆业与政府的关系变为佳兆业与债权人的关系了。

最新的例证是佳兆业中标了深圳盐田区体育中心。“这是一个政府工程，按理政府不大可能会交予一家处在破产风波的公司去运作。”佳兆业的一名境外投资者认为，这个事情应该暗含了一个意味，那就是政府不会放任佳兆业破产倒闭，或者可以说，政府有足够信心或者备选方案不会让佳兆业沦落到倒闭的情况。

深圳楼市近期的暴涨，则可能成为佳兆业翻盘的另一个筹码。深圳楼市在3·30新政后几近失控。不到两个月时间，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”，房价飙升30%-40%。

机构数据显示，一些在股市获利的投资者开始将收益转投楼市。近期深圳新盘开售，往往是大户型先售罄;一些单价10万以上的豪宅项目，如深圳湾1号、深业上城等，其购房者中首付款很多资金源于股市获利。

据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华四个区域。

佳兆业深圳多个被锁项目就位于南山等区域，虽然仍处于司法查封状态，但在被锁的这半年时间正值深圳楼市迅速升温，这些被锁项目的价值已经出现暴涨。一旦解封，这些项目将为佳兆业带来大量现金回流。

接近佳兆业的人士向21世纪经济报道记者透露，近期有几家境内债权人会向法院申请撤销司法查封，佳兆业深圳及广东数个被锁楼盘有望恢复正常销售。

根据佳兆业2014年半年报，其位于深圳的项目可售货值在100亿以上，在其2015年计划中，可售项目货值达600亿-700亿。

2013年，佳兆业深圳公司销售达62.35亿，当年曾与万科一争销冠。如果这部分资产可售，佳兆业盘活可期。

央企接手?

查阅佳兆业相关数据，仍可见公司不乏优质资产。截至2013年底，佳兆业土地储备面约为2300万平方米，储备主要分布在一线核心城市，一线、二线、三四线城市储备比例分别为56%、34%、10%。截至2014年初的统计数据显示，佳兆业旗下共有近40个城市更新项目、其中30多个是位于珠三角的旧城改造项目，超过1000万平方米。

尽管佳兆业拥有多个优质项目，但目前的黑箱状态仍未解除。如果郭氏无法说服多个境内债权人，则司法查封不能撤销，销售回笼现金也无从谈起。

而且，佳兆业的隐性及关联债务也是一大问题。根据2014年中报，截至2014年6月底，佳兆业需要在一年内偿还的短期债务超过60亿元，需在2年以后5年以内偿还的则为47亿元，而同期账面现金、银行存款为110.9亿元。

但根据3月8日融创接手后聘请第三方财务顾问所做的调查，佳兆业一年内到期有息债务高达298亿元。

有财务人士认为，佳兆业的账面债务，加上游离于“表外”的信托融资、私募股权融资，其实际债务风险超出所想。

接近郭英成的佳兆业内部人士坦承，公司确实存在多种可能，郭老板回来盘活是一种可能，其他公司再接手郭氏股权也有可能。但他表示目前并无明确的意向方来谈。

21世纪经济报道记者获悉，在佳兆业出事前后，有多家公司与佳兆业有过接触，谈并购事宜，包括万科、华侨城、华润等。

深圳一银行人士认为，若再寻找接盘方，最有可能的是华侨城。首先华润不可能，因为华润本身在深圳也有多个旧改项目，吃不下了;而万科，对处理政府关系并不擅长。

“华侨城作为央企，既能处理好政府关系，也能搞定境内债权人。”该人士说，目前境内债权人是陷入了一个僵局，因为大家都不愿意自己首先解封，这意味着万一佳兆业破产，自己的权益将得不到保障。而华侨城具备和这些金融机构统一谈判的能力，同时解封，在当前楼市回暖窗口下加紧销售，佳兆业即可盘活;除此之外，佳兆业第二大股东生命人寿也有此能力。