楼市供应格局巨变:政府将不再垄断住宅用地供应(2)

租购并举再进一步

政府不再垄断住房用地，除了可以盘活非房地产企业自有土地，农村集体经营性建设用地也是一个可以提供住宅用地的供应渠道。

去年8月底，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

两部委称，此举还将有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

“鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。”分析师称。

他表示，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%～2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。

利用集体土地建租赁房并非新鲜事物。超大城市，早在2011年，北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房。此后，京沪两地集体土地建设租赁房试点申请获得了国土部批准。

从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

国土部土地利用司有关负责人曾表示，北京、上海作为首批集体土地建租赁房试点城市，几年来试点项目运行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。

北京2017年确定了较为宏大的利用集体土地建租赁房计划，从2017年起的5年里，将供应1000公顷集体土地，用于建设租赁住房。

截至2017年12月底，北京市实现集体地租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超额完成2017年度供应任务。

分析师认为，中央经济工作会议提及的建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，“政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需矛盾的作用。”

在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题?

此前，一位地方国土局局长就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里?就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

国土部和住建部在确定13个试点城市时曾强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。