房地产市场长效机制呼之欲出(2)

完善促进“长效机制”

如何落实“房住不炒”？“那就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步建立房地产调控的长效机制。”易居研究院综研中心总经理崔霁认为，当前的四限政策（限售、限价、限购、限贷）均属于短期调控，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产业健康发展才是长效机制。

长期以来，中国房地产市场调控仅具备短期效应，唯有改革才会让房地产健康发展，建立长效发展机制是关键。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，房地产的问题不仅仅局限于房地产领域，主要还是房地产以外的问题，所以要制定长效机制，尤其是土地制度、财税制度、金融制度等。

值得注意的是，2017年中央经济工作会议指出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2018年中央经济工作会议则提出，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

分析师表示，从“研究建立”转变为“完善促进”，表明房地产长效机制已经由理论层面进入到了实践层面。结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措，从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到党的十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。

财经评论员马光远同样认为，过去两年“去库存”的提法已经悄然退出，政策侧重点已经转向房地产制度改革和长效政策。

实际上，房地产长效机制已在路上，包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的市场化住房租赁制度，建立分类调控的土地供应机制，以及正在立法中的房地产税制度，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。

“租购并举”成核心

“稳定预期，建立长效机制，重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此，才能将各项长效机制制度化，不至于落入调控的范畴，不因楼市波动而随意调整。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉如是说。

何谓新的住房制度改革？王蒙徽解释说，就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

在住房制度改革中，目前力度最大的就是住房租赁市场的发展。万科高级副总裁谭华杰说，租购并举，“租”放在前面、“购”放在后面，说明未来大的趋势就是以租赁的方式来供应住房，租赁应该是住房供应最主要的方式。

事实上，2017年租赁市场已经成为各路资本争夺的焦点。万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作方式进入长租公寓领域，积极布局，各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

“整个行业应深深认识到中国发展租赁市场绝不是短期策略，而是长期战略。”崔霁表示，未来从比重上看，租赁住房的地位和作用会超过保障住房。因为从发达国家和地区经验可以看到，一个健康的房地产市场一定少不了租赁市场的完善，未来租房将成为一种趋势。

分析师认为，从租赁市场发展角度看，专业化、机构化住房租赁企业发展受到鼓励和支持。预计后续将有更多的政策变化，体现在对企业端做租赁的支持。但从目前的租售比看，房企发展租赁依然基本都是口号，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加倾斜。