业内解读:四川限贷新政,释放这几大楼市信号(2)

问：成都5.15限购后，部分购房需求外溢至川内二级城市，住宅及土地市场活跃度高。此次房贷政策的调整，二级城市楼市会迎来哪些变化？对购房者、开发商、中介分别有哪些影响？

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷（笔名）：

二套按揭贷款时间从最长30年压缩到25年，相差五年，这个差异并不大，比较温和。更要看到隐含的利率变化。利率上浮的水平已经达到全国较高高水平，再上涨的可能性不大。二套房贷款首付由40%增长到50%，对于按揭不会带来特别大的影响。

二级城市的房价，在过去的一年半时间，优质板块的品质楼盘大都已经翻番，房价进入高位，市场本就有进行调整的需求，新政是增速减缓，涨势趋稳的一个信号。

开发商之前拿的地块，价格相对较低，在目前依然有比较高的盈利能力，新的土地出让，因为二级城市没有限价的影响，核心区土地市场依然供不应求，土地价格上涨是大的趋势，不可逆。

对于中介，主要的成交会回归到低总价的一些主流房型。一些大的中介将在市场继续占领更高的份额，比如南充的优居，因为门店多，服务质量较高，虽然中介费比较贵，依然可以在这样的市场中获得比较高的份额。

问：对于人口流入量不大的川内二级城市来说，在返乡客、投资客居多的情况下，提高二套房首付比例至50%，抑制投资性需求的同时也提高了普通购房者的置业门槛，对于他们来说，什么时候才是下手的好时机？

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷（笔名）：

第二套按揭首付最低50%，相对之前上浮10%。这样的政策落地在二级城市，敏感度低于成都。二级城市投资需求相对较少，而购房趋保守和稳健。

对于没有剪刀差的二级市场新房而言：一些大牌开发商，比如：万科、绿地、融创等，这些是比较好的新房机会，但板块选择依然是重中之重，不能盲目进入旅游、养老类地产。二手房可以追求一些次新房而绝不是老破小，一定要摒弃老破小的观念，目标要直指次新房，当然技巧是“淘二手房”，买入低于同质产品20%的房源。

问：方案指出，对于房地产市场发生较大变化的市州和区域，调整当地差别化住房信贷政策。这是否意味着各地房贷政策不会一刀切，还有一些政策空间？

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷（笔名）：

这个政策留有一定的空间。在国家统计局70个大中城市里面，四川有泸州和上榜中央电视台的南充。这些重点关注城市如果还不能把房价控住。有可能进一步提高首付比例等差别化调控手段。

住房信贷政策主要是：根据客户的优质度，在首付比例和利率方面进行微调，因为利率上浮目前已经高达15%甚至20%，利率进一步上调的可能性几乎没有。

>>>西南财经大学经济学院副教授刘璐：

政策出台就是促使二三线城市房价的上涨幅度减小，具体指标就是房价每月环比涨幅变小。这和人跑步一样，有惯性在里面，只有先让加速度越来越慢，才能达到让市场平稳的效果。而不是马上转跌。

问：上周末四川发布做好房产调控的通知，不到一周，房贷新政落地。密集的调控加码下，未来二级城市引入限购政策的可能性大吗？

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷（笔名）：

8月18日，“24条”发文要点是：要坚持调控目标不动摇、力度不放松、支持刚性居住需求、坚决遏制投机炒房！

短期内来看“货真价实”限购的可能性极小，如果有限购政策，也类似昆明市的限购。即是一个自然人限购一套。也要看到，二级城市主要火爆的市场是主城区优质版块的品质楼盘，而周边区域以及县和远郊区依然有去库存压力，相关部门调控比如综合考虑。如果部分城市的楼市还过于抢眼，进行短期限的限售成为可能。