详解:龙头房企在严厉调控下实现逆市飘红深层原因(2)

对于新城控股的“住+商”协作模式，民生证券分析认为，商住协同拿地能有效降低土地成本，这是新城控股会普遍选择商住地块的原因之一。“这样做的逻辑是，从发展的思路来看更侧重于获取商住用途的大型地块，通过协同效应来实现项目收益的最优化以及可持续化。”

“用商住协同，新城在一些不熟悉的市场，也能相对较快地建立品牌熟悉度。比如江西南昌，新城在进入这个城市时，在先入了商业，对当地市场进行摸底、建立关联，当然后面也给商业做了许多配套住宅，住宅和商业完全打通，来实现相互带动。”该内部人士表示。

实际上，有业内人士指出，从各地区商业的运营来看，吾悦广场的同质化倾向较为严重，虽然可以有效保证落地速度，但同地区的文化风貌以及文化结合的紧密度不够，也缺乏自身的明显商业标签。

不过从数据看，新城旗下商业不乏运营良好的综合体，例如上海青浦的吾悦广场，作为其第一家商业综合体，18~24个月内即完成从拿地到满铺开业的过程，目前运营良好。再如目前处于成熟期的武进吾悦广场，2012年开业当年即实现盈利，并在2016年租金及管理费收入过亿元。

“如果说住宅是冲规模，那么商业是未来业绩增长点。”接近新城的人士告诉记者，对于已经进驻的城市，王振华董事长每周会亲自带队开“一城一策”的例会，甚至研究到一个城市的某块区域，进行区域研判。并且对可行的区域，主张区域深耕，拿更多的地，提高市场占有率。

而在住宅方面，新城的投资逻辑是从省会城市副省级城市向周边拓展，以深耕提升市场占有率。例如在长三角地区，新城有南京公司、苏南公司、苏州公司，围绕大都市的核心城市陆续进驻并深耕。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，以商业为“敲门砖”有一个好处，即配合地方政府打造城市中心商圈的需求，巧妙运营吾悦广场的品牌影响力和运营能力，能大大提升落户当地的成功率和受支持度。

聚焦3：如何提速

商业和住宅齐抓，则不得不面临外界对“周转率”的疑问。

《每日经济新闻》记者估算后发现，新城控股2018年度的总资产周转率为0.211，存货周转率为0.336，均较2018年的0.073和0.107有大幅提升。

但上述接近新城的人士强调，高周转是资金的高周转，不是建设工程的高周转。从公司角度来说，要设立一个考核的导向，同时配足人力和物力给予强大支撑。

“和单做住宅不同，部分房企会结合商业地产的开发，通过自持性大型商业地产一方面可以保证企业长期发展，另一方面也有利于资金融通。”其表示。

值得注意的是，新城控股2018年的回款率高达92%，处于行内领先地位。

要实现高周转，标准化尤为重要。

记者了解到，新城控股是将产品的标准化做到了80%，以解决设计瑕疵，避免产品质量和缺陷。与此同时，解决工程质量的均衡性问题，管控施工、把控标准和工期，来提升建设进度。新城把“标准化”和“创新”进行了8:2的划分，以匹配当地城市的特质和需求。

对于2019年，新城控股方面表示，目前公司已经进入了行业TOP10，而到了一定规模，就必须对产品品质、合理负债、产品服务的提升都有更高要求，把均衡性提高。所以今年会反对单纯规模论，做好地域深耕，做品牌落地，即提升知名度和美誉度。

“如果在区域里的品牌无法跟上，公司会很难实现区域深耕，就很难获得溢价以及政府支持。这很重要，均衡性已经提上了集团议程。”上述新城控股内部人士表示，虽然进入TOP10后企业的增速可能相对值会变慢，但只要增长一点，带来的规模绝对值是很庞大的。