下半年楼市怎么走?专家详解“六个关键词”(2)

关键词3：二手房市场

市场预期已从底部回升，下半年交易将进一步复苏

在上半年各地政策优化的共同影响下，核心城市群二手房市场复苏节奏快、力度大。

克而瑞统计显示，今年1-5月全国二手房累计成交面积3799万平方米，同比下降49%。其中，1月20个重点城市成交面积同比下降53%，至5月降幅收窄至47%。不过，4月起二手房市场开始回暖，环比降幅由4月9%收窄至5月7%，至5月末全国二手房市场已完成结构性筑底。

究其原因，一方面主要城市同比降幅趋稳且有收窄迹象，另一方面环比降幅收窄，其中部分二线及三四线城市5月已环比增长。整体市场出现筑底变化的主要原因是4月以来政策监管环境快速宽松，如房贷利率和购房首付降低、二手房买卖增值税征免年限5改2等。

经过4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均显著回升。6月8个重点城市二手房成交量为389万平方米，环比上涨4%，同比降幅收窄10pcts至下降31%。受此拉动，8城前6月累计同比降幅较前5月收窄3pcts至下降45%。

贝壳研究院数据也显示，5月份及6月份，贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。从阶段性数据看，二季度成交量比一季度增长约15%。特别是上海，处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。

“从房价走势来看，今年上半年二手房价格整体也呈现企稳横盘态势。根据中指研究院百城价格指数，2022年上半年，百城二手住宅价格累计上涨0.17%。”徐跃进认为，“今年4月以来，二手住宅价格波动较小，各月环比涨跌幅均也在0.05%以内。其中长三角城市群房价稳步恢复；珠三角及京津冀新房价格整体平稳运行，二手房价格表现低迷；山东半岛城市群新房及二手房价格仍持续调整。”

对于下半年的二手房场走势，克而瑞认为，基于6月主要城市二手房成交量环比大增，下半年二手房市场将伴随新房市场一并回升，部分城市二手市场增速将超过新房市场，但整体成交规模在三季度仍将处于历史低位，全年成交规模将同比2021年稳中有降。

贝壳研究院则认为，市场的预期和信心也在逐步恢复。贝壳二手房市场景气指数目前已经触底、正在回升，预计即将突破20的荣枯线。一旦越过20，就意味着房价上涨的螺旋就能够启动。值得注意的是，代表着需求变化的“带看量指数”今年以来开始恢复上升，预示着未来交易将进一步复苏。

关键词4：土地市场

6月土地市回暖明显，下半年供求或有所提升

随着6月22日郑州首批次集中供地收官，2022年全国首批次22城集中供地全部完成，共收金4969亿元。

据中指研究院统计，22城今年首批集中供地共计推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平米，推出规划建面4713万平米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平米。

与2021年集中供地相比，今年集中供地呈现四大特点：推出端集中供地增至四批次，首批次推出规模同比走低；成交热度稳重有进，库存量少城市回升明显；拿地企业依旧国央企主导，供给端有意降成本做出让利。

而不同城市在供应和成交面积上分化明显。上半年300城住宅用地推出规模缩量明显，由于房企拿地积极性不足，住宅用地成交面积同比明显下降，土拍市场低温运行，全国流拍撤牌率仍处高位。

其中天津流拍宗数最多，出让的30宗地块中有15宗提前撤牌9宗流拍；济南15个组团包含31宗涉宅用地，出让时14宗涉宅用地流拍。此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈阳流拍1宗，流拍宗数占比分别为33%、32%、25%、20%。

进入6月以来，土地市场回暖趋势明显。6月监测城市出让金总额较5月增逾六成，其中上海以近864亿元领跑；长三角地区宅地密集入市，占据出让金总额榜单八席。而排在末尾的沈阳和长春仅分别有14亿元和2.6亿元，城市之间分化愈发明显。

对于下半年的土地市场走势，中指研究院预测，由于今年集中供地次数增加至4次，也增加了房企拿地灵活性，优质地块占比提升，未来供地将“量缩价涨”；预计下半年土拍规则继续放宽，降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿。

“各线城市住宅用地供求规模均下降，优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨。从22城首批集中供地来看，供地规模继续缩量，土拍规则继续调整放宽，但多城市成交热度仍在低位，土拍热度分化明显，房企整体拿地仍偏谨慎，国央企仍为拿地主力。”

陈文静表示，预计下半年土拍规则继续优化，后续批次土地供应力度或有所加大，但在房企在销售不畅、偿债高峰情况下，短期投资意愿仍偏弱，整体土拍市场热度改善或有限。热点城市随着交易市场的率先企稳恢复，土地市场或继续好转，其他城市预计继续低温运行。整体来看，预计下半年土地供求量有所提升，土拍热度或好于上半年。