福州、洛阳等近20城推行“商转公”,房贷一族能省多少钱?

来源：新京报

记者：徐倩 编辑：杨娟娟

在住房公积金利率全面下调的背景下，商业贷款和公积金贷款之间存在较大利差，对于正在还贷的家庭来说，商业贷款转公积金贷款（即“商转公”），确实能省下一笔不小的费用。

根据新京报记者梳理，自从9月以来，陆续有福州、常州、汉中、洛阳等城市推出“商转公”政策。此外，据中指研究院不完全统计，2022年以来，已有近20城推行“商转公”政策。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为：“‘商转公’业务有利于降低购房者还款负担，短期或有更多城市跟进。”

“商转公”能省多少钱，有何限制？

所谓“商转公”，即商业性个人住房贷款转公积金贷款，因为商贷与公积金贷款的利率差异较大，二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力。

根据新京报记者梳理，自从9月以来，陆续有福州、常州、汉中、普洱、洛阳、吉林、巴中、防城港、临沂等城市推出“商转公”政策。

陈文静认为，该政策主要针对存量房居民，尤其过去几年购房贷款利率相对较高，部分城市首套房贷利率高于5%，“商转公”之后，房贷利率明显下调，可以明显减轻购房者的还贷负担。

那么，“商转公”到底能为还贷家庭省下多少费用呢？从10月1日起，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以上利率调整为3.1%，同时参照目前首套住房商业贷款利率4.1%，贷款30年额度60万，按照等额本息计算，总利息省下约12万元。

值得注意的是，陈文静指出，“商转公”虽然可以节省不少费用，但其同时也受到多方限制。首先，需取得房产证后方可办理，对于近两年在房贷利率较高时购房的居民，或未满足办理条件；其次，受当地公积金资金运转情况所限；另外，部分城市需提前还清商业贷款，对还款人短期资金带来一定压力。

对于“商转公”的申请条件，各地政策中都有明确说明，多地提出“首次使用公积金”和“缴存时间”这一要求。比如，福州申请“商转公”的条件，需要满足在福州中心缴存公积金、家庭首次申请公积金贷款、原个人住房商业性贷款已还款一年（含）以上，信用记录良好且无逾期贷款余额等7项条件。

事实上，眼下，多地重启“商转公”业务和公积金贷款“个贷率”密切相关。比如，福州时隔6年重启“商转公”业务，是因为2022年7月福州住房公积金个人住房贷款使用率下降至89.2%，也是时隔六年后才再次降至90%以下。

而多个城市也表明，“商转公”业务是否能够持续，要根据个贷率的变化情况而定。比如，洛阳指出，公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展“商转公”贷款业务；个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停“商转公”贷款业务。

“顺位抵押”方式更受欢迎

在“商转公”方式上，洛阳、常州等地采取“先还后贷”的方式，即必须由还贷方先行自筹资金还清商业贷款方可申请公积金贷款。

但是，有还贷者称，这种自筹资金的方式增加了还贷方的资金压力，并且还面临公积金贷款和商业贷款无法按时续接的风险。

而福州、汉中、普洱、长春等城市则推出了两种方式，分别为“先还后贷”和“顺位抵押”。比如，陕西汉中市住房公积金管理中心创新采用了“顺位抵押”模式，即在维持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现了不需借款人自筹资金结清原商业个人住房贷款，即可直接发放公积金贷款到原贷款的商业银行账户来冲抵原贷款余额，节省了“商转公”贷款时间，简化了办理流程，提高了风险防控能力。

广西防城港市相关征求意见稿的核心内容与汉中市的做法类似，即通过免自筹实现“商转公”，不过申请主体需要在当地缴存公积金满2年及以上，“商转公”额度最高不得超过原商贷余额且不超过规定的“商转公”贷款限额40万元，贷款差额部分仍需要个人自行结清。

9月以来推出“商转公”政策城市

新京报记者根据中指研究院统计数据和公开资料整理。

部分城市称暂不具备“商转公”条件

虽然多个城市重启“商转公”业务，但是也有部分城市表明，受制于个贷率高的原因，暂时无法开启“商转公”业务。

比如，北京住房公积金管理中心官网10月9日公示了一条对网友“关于北京公积金异地购房商转公政策”的答复，其中明确，“经了解，个别省市住房公积金管理中心开办商贷转公积金贷款业务，主要是因为其住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低，而北京住房公积金管理中心的住房公积金个人贷款率、资金运用率一直位于高位，故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。”

武汉住房公积金管理中心也表示，由于住房公积金流动性不足风险依然存在，个贷率仍处于高位运行（目前已超过90%），所以还不能恢复办理二套房“商转公”贷款。

此外，部分城市未来也将根据个贷率情况动态调整“商转公”政策。例如，青岛市住房公积金管理中心相关负责人表示，房贷“商转公”业务计划于年底前正式推出。但是由于青岛的住房公积金资金情况暂不足以支撑全面放开“商转公”业务，因此青岛的“商转公”计划分批次开展，从受益对象来看，首批“商转公”将优先惠及因开发商拒贷而没能使用公积金贷款的职工群体。

陈文静指出，在执行方面，“商转公”业务开展需要依托地方住房公积金资金，地方住房公积金资金充裕是该业务开展的基础；同时，需要银行、公积金中心、不动产登记中心等多部门协调，其中由于需要将商业贷款替换为公积金贷款，提前还贷会使得银行应收利息减少，短期内银行端配合意愿或相对偏弱。