楼市回暖? 积压需求释放 全面复苏还需时日

一手楼盘集中成交，销售人员忙于应对；二手市场看房热情提升，挂牌量也在增多；而楼盘销售、房屋中介的微信朋友圈，也在不断刷着“劲销”“热卖”的海报和文案……这些都是春节假期过后，发生在广州的事情，而与之类似的戏码，也在国内其他热点城市上演着。

历经长时间低位盘整周期的房地产市场，似乎有了回暖的迹象，市场恢复的意愿和信心也在不断增强。不过，这一轮回暖能否持续，全国层面的市场能否真正企稳恢复，还有待观察。

看房者数量大增

重点城市成交渐热

自2月以来，广州不少在售新盘的看房客多了起来。

“我今天带了十几组客人看房。”周二上午，在广州番禺的华发越秀·和樾府营销中心，一名销售人员向南方日报记者表示，尽管并非周末，但看房者并不少。

华发越秀·和樾府的在售户型超过110平方米，且报价已经达6.3万元/平方米，单套至少700万元。但前述销售人员表示，最近的成交情况不错，过去一周内仅他个人就卖了三套。“春节期间就有挺多人看房的，但当时成交并不多，密集成交正是从节后开始的，很多客人是直接付全款。”据其介绍，越秀旗下另一项目天河和樾府，由于距离珠江新城较近，近期据说超额完成了月度销售任务。

无独有偶，在天河东部，保利天汇在2月上旬开启了诚意登记，同样吸引了众多购房者前往关注。而近期广州在售的新世界耀胜、云曜、凯粤湾、珠江花城等楼盘，也迎来的大量意向购房者。

一手楼市看上去火热，二手楼市也不甘寂寞。贝壳数据显示，2月以来广州二手房挂牌量相比上月同期已增长220%。

“这段时间看房的客户在明显增加，他们的购房意愿也很强。”在位于番禺沙溪的一家经纪门店，有中介人员表示，近段时间该门店连同周边几家门店，总共成交了10套二手房，这在此前几个月是不敢想象的。“不过现在业主心态也在变强，不太愿意让价了。”

从全国范围来看，中指院的一份统计显示，近期北京、杭州、成都等热点城市新房、二手房市场交易均呈现出回暖趋势，其中杭州上周（2月13日至19日）新建商品住宅成交近23万平方米，二手房成交1456套，新房和二手房同环比均出现较大幅度增长，其余热点城市中部分项目客户看房量也出现一定回升。

而民生证券研报进一步指出，从结构上看，去年销售压力大的城市如南京、郑州、温州、天津等，2月回暖力度明显强于杭州、合肥、成都等去年市场热度较高的城市。

“唱多”声音不断？

积压需求释放或占多数

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，楼市经过一年多的持续调整，热点城市需求自发恢复意愿加强。“多个核心城市此前已优化调控政策，随着预期好转，市场活跃度出现回升。”

不过曹晶晶也指出，近期市场活跃度好转，与疫情防控调整和春节假期叠加的积压需求有关，导致年后市场迎来的集中需求释放。

事实上，多家机构及业内人士均持类似观点。

民生证券研报指出，2月节后各地项目均出现了来访量、转化率和成交量的全面提升，超市场预期，成交数据放量后，价格敏感的刚需心态由“恐跌”转为“怕涨”，扎堆入市效应加剧。

不论如何，目前房地产市场“唱多”的声音多了起来，与之伴随的是连续不断的涨价风声。在广州，不少楼盘通过社交平台晒出了调价通知海报，有房产中介甚至在微信朋友圈发出了“疫情三年，房价涨回来只用了一周”的调侃。

据南方日报记者不完全统计，广州目前至少有15个新盘以收回折扣、封盘调价等方式上调了销售价格，涨幅在2%到5%不等，甚至还有开发商打出了“保价销售”的旗号，宣称自己“保证不降价”。

对此广州中原地产项目部总经理黄韬认为，开发商炒作涨价是销售口径，以价换量仍是主流。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也指出，在经历了去年的销售严冬之后，多卖楼依然是当下大多数开发商的主要任务，现阶段宣扬涨价更多的是为了去库存服务。

相关政策调整

是否走出低迷仍需观察

中指院统计显示，从全国层面来看，重点100城新房周度成交增长幅度较为有限，上周同比增长约13%，整体未出现明显回暖迹象。

“客观来讲，相比去年四季度，春节后楼市确实有所反弹，但言及‘回暖’或者趋势性反弹，还待观察。”李宇嘉说。

易居研究院研究总监严跃进认为，近期市场复苏主要是一二线城市，三四线城市复苏节奏较慢。

近期不少三四线城市针对楼市政策的调整，似乎也印证了这一点。

例如上周，广东惠州和江苏扬州就先后对限售政策进行了调整，前者将原本的3年限期改为1年，后者则直接停止了限购和限售的规定。

“限售调整本质上有助于二手房源的流通，对于房东出售二手房和认购改善型住房等都有积极作用。”严跃进指出，惠州仍然限售1年，也体现出防范短期炒作的思路。

事实上，当前楼市调控政策、金融信贷规定已经开始发生变化。

在金融信贷方面，2月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）保持不变。在首套住房贷款利率政策动态调整的机制下，贝壳研究院监测显示，2月百城首套房贷主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，呈现明显回调。

而在供给一端，房企融资“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施正逐步落地，国金证券指出，央行关于改善优质房企资产负债表的行动计划预计也将上线，供给政策基本应出尽出。

曹晶晶认为，目前需要观察热点城市的市场回暖趋势能否延续，如果市场情绪进一步回升，部分城市有望出现小阳春行情，进而带动整体市场企稳恢复。“更重要的是要恢复居民置业信心，居民就业和收入预期改善，房地产市场才能真正走出低迷。”

来源：南方日报记者葛政涵周中雨柴亚娟