刘洪玉：公租房建设需要法律依据

在“史无前例”的公租房建设中,公租房资金回报率低、时间长的特点,降低了社会资本介入的积极性。在具体融资方案出台之前,资金短缺仍是公租房建设面临的尴尬难题。另外,由于缺乏具体政策支持,各地公租房建设模式也不尽相同。

为此,《中国建设报•中国住房》记者专访清华大学房地产研究所所长、博士生导师刘洪玉,请他就这些热点问题,通过研究者的观察,从学术角度予以解析。

中国住房:目前各地公共租赁住房建设中遭遇的最大问题是资金短缺,你认为出现这个问题的深层次原因是什么？

刘洪玉:公共租赁住房是面向中低收入家庭或“夹心层”家庭、以适当低于市场价格的租金水平对外出租的保障性住房。

公共租赁住房开发建设有如下几个特点:一是属于长期投资,因此需要长期资金支持;二是属于收益水平较低的保障性住房,因而除了需要政府在土地、财政、税收方面的支持或补贴外,还要求投入的资金尤其是债务资本是低成本资金。

目前,资本市场上的长期低成本资金未必不够充裕,包括社保基金、保险资金、住房公积金、开发银行资金等在内,但这些资金都有非常严格的风险管理要求,即低收益必须保证低风险。

因为公共租赁住房政策的执行尚处在初级阶段,社会力量与政府合作的责权利边界还不是非常清晰,风险水平难以估计,因此即便有大量的长期低成本资金愿意参与公共租赁住房建设,也还没有找到相关方面能一致认可的合作机制和模式。

中国住房:目前公租房建设有几种不同的方式,包括政府成立国企公司大包大揽建设,通过出让地块捆绑由企业建设(甚至持有),政府主导企业代建等。你认为这几种模式各有什么利弊？

刘洪玉:公共租赁住房建设的模式,有政府通过其成立的公共租赁住房投资公司直接开发建设经营、政府委托或授权企业代建(BT模式)、房地产开发企业受让公共租赁住房用地开发建设经营、商品住房开发项目配建公共租赁住房等模式。

以上各种模式很难比较其优劣,因为我们众多城市的状况或条件是千差万别的。

总体而言,盈利性社会机构(如开发企业、商业银行资金、机构投资者资金等)参与公共租赁住房的开发建设经营,通常只是参与其中的某个阶段或某个环节,他们除了需要政府提供其参与的动力(如税收减免等)以外,还需要有可预期的、明确的退出机制安排。

因为公共租赁住房的租金水平由政府审定、租住家庭资格由政府审查批准,因此最有能力承担这些政策风险的,应该是专职公共租赁住房的政府相关机构和非盈利机构,即便是赢利性社会机构参与的部分,最终也需要转移到政府机构或非盈利机构这个平台上。因此,尽快建立和完善政府专职公共租赁住房资产管理的平台(政府机构和非盈利机构),就显得非常必要。

中国住房:针对资金短缺问题,如何从政策层面来解决？

刘洪玉:政策都是短期的,政策或行政命令虽然可能解决部分短期内的资金需求,但通常只能应急,不能持久。从公共租赁住房制度可持续发展的角度出发,还应该加强住房保障立法,加大制度建设的力度。