楼市已入转折区间　调控不可半途而废

新华网北京10月12日电（记者罗宇凡、华晔迪）11日，广东佛山市住房和城乡建设管理局出台《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，其中多条措施放松了此前对购房者条件的限制，使其成为大规模限购政策出台以来，首个限购政策放宽的城市。不过，极具戏剧性的是，就在11日当晚，佛山市住房和城乡建设管理局又宣布暂缓执行该通知，称“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”。

佛山在限购政策上的“一日两变”虽然只是个体现象，但却释放出明确的市场信号：二三线城市在房地产调控的问题上已开始出现松动迹象。

在业内人士看来，政策松绑、政府暖市的行为极可能会导致未来二、三线城市楼市调控决心的动摇，一旦形成连锁反应，房产调控成果将面临巨大挑战。

对比佛山3月出台的限购政策，11日发布的通知中所进行的调整幅度非常明显：首先，外地人购房门槛降低，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；其次，满五年二手房不再限购。将不再受到此前本地最多可够２套房以及外地人最多可购1套房的限制。意味着无论是本地、外地居民，都将允许持有多套房的情况出现。第三，本地居民购房放宽，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。业内人士估计，此举如果施行，将有50%到80%的普通住宅成交量会因此受到带动。

佛山突然间的政策“松绑”其实并不意外。根据链家地产市场研究部的统计，佛山市2011年第三季度商品住宅成交9729套，同比下降24.11%，二手住宅成交4613套，同比下降51.61%，链家地产首席分析师张月认为，在三季度这样一个传统的销售佳季，佛山市整个一手、二手房住房市场成交量同比下降幅度已经十分显著，整体降幅为25%，其限购导致成交量的萎缩已经超过了一线城市。

“作为一个二、三线城市，房地产市场的突然萎缩对地方经济发展的影响之大必然会超过一线大城市。从限购政策的松弛程度看，也无疑是政府进行暖市的行为。”张月说。

令人担忧的是，佛山的政策“松绑”一旦真的实施，其带来的示范效应很可能引发同类城市的连锁反应，进而动摇地方调控的决心。“这可能会断送未来二、三线城市新一轮限购的出台。或增加二、三线城市房价回调的难度，也有可能带动价格上涨的城市房价继续上扬。”张月说。

事实上，由于土地财政、投资拉动等多种因素的影响，地方政府对房地产市场的依赖在短期内很难发生变化。出于地方经济发展需要，地方调控与中央调控之间的博弈始终都在进行。

根据上月国家统计局公布的70个大城市中价格指数显示，8月价格同比上涨幅度超过5%的城市共25个，其中已限购城市为12个，仅比未限购二、三线城市少１个，二、三线城市楼市调控的深入程度远远不如一线城市，导致其价格的回调难度较大。同时，自7月传出二、三线限购城市扩容后，也仅有台州和衢州出台相关政策。可见，虽然国家调控态度坚决，但落实到地方后，仍然存在一定的现实阻力。

国家统计局的数据显示，8月全国住宅销售面积为6981万平方米，环比7月份上涨3.4%；开发企业资金来源环比上涨，环比略涨0.4%。与此同时，根据中国银行11日发布的2011年第四季度《中国经济金融展望季报》预测，随着房地产企业资金压力进一步加大，预计商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。

从房企资金和成交量规模来看，历时一年多的房地产调控已经开始收到显著的成效，但与调控的目标相比，目前的中国房地产市场仍处于将转折未转折的关键时期。此时此刻，任何政策的回调或者变异，都会给市场释放出错误的预期和信号，进而给整个房地产调控成果打上折扣。

“在当前楼市调控深度博弈僵局将破未破之际，一旦‘调控决心不动摇、政策方向不改变、调控力度不放松’这三项原则出现松动或者异动，市场很可能出现逆转而导致前功尽弃。”中国房地产学会副会长陈国强表示。